Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden in das Budget für die aufzubringenden finanziellen Mittel regelmäßig nur der
– Grunderwerbsteuer
– Maklercourtage (vgl. hierzu Neuregelung zum Maklerlohn für die Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
Siehe auch: Blog Beitrag zur Neuregelung des Maklerlohns
sowie
– Notar- und Grundbuchkosten eingestellt.
Es kommen beim Erwerb von Grundstückseigentum jedoch auch regelmäßige laufende Kosten (bei Eigentumswohnungen z.B. das Hausgeld mit einem Anteil zur Einzahlung in die Rücklagen) sowie gerade auch bei gebraucht erworbener Bausubstanz Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen auf die Erwerber zu, die ─ soweit die Rücklagen nicht ausreichen ─ durch Sonderumlagen der Wohnungseigentümer aufgebracht werden müssen. Gerade, wenn die Bausubstanz bereits in einem fortgeschrittenen Alter ist und bestimmte Investitionen noch nicht vorgenommen wurden, können in den ersten Jahren nach dem Erwerb Sonderumlagen beschlossen werden, die zusätzlichen Finanzierungsbedarf erfordern, der mit bedacht werden muss.
Da Sonderumlagen und auch andere kostenauslösende Beschlüsse durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden müssen und die (vergangenen) Beschlüsse der Wohnungseigentümer auch für einen Erwerber einer Eigentumswohnung bindend sind, ist es für einen Erwerber wichtig, dass er sich über den Inhalt dieser Beschlüsse vor dem Kauf informiert und seine finanziellen Möglichkeiten ─ auch für die Zukunft ─ hiermit abgleicht.
In der Beschlusssammlung hat der Verwalter sämtliche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gefassten Beschlüsse und somit auch solche über die Vereinbarung zur Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklagen aufzuzeichnen. Der potentielle Erwerber erhält damit einen Überblick darüber, wann, wie oft und in welcher Höhe in der Vergangenheit bereits Beschlüsse über Sonderumlagen gefasst worden sind.
Der Erwerbsinteressent kann hieraus Informationen darüber ableiten, ob und welche Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen bereits durchgeführt worden sind und, ob diese bereits durch die Alteigentümer bezahlt oder noch laufende Sonderumlagen für die Zukunft beschlossen worden sind.
Aus der Teilungserklärung kann der Erwerbsinteressent entnehmen, nach welchem Schlüssel unter den Miteigentümern die Kosten aufgeteilt werden und welche Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum sind, an deren Erhaltung und Instandsetzung er sich daher finanziell beteiligen muss. So kann er abschätzen, in welchem Zeitraum nach einem Erwerb welche Kosten auf ihn zukommen können oder gar nach Untersuchung des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen, welchen Sanierungsstau es gibt, den es bei Kaufpreis und späterem Finanzierungsbedarf einzukalkulieren ist.
Eine gute Nachricht: Der Erwerber haftet nicht für rückständige Hausgeldzahlungen des Verkäufers.
Die Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes im Verhältnis zur Wohnungseigentumsgemeinschaft beginnt erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in das Wohnungseigentumsgrundbuch.
Für Rückständige Hausgeldzahlungen eines Miteigentümers haften nur die Miteigentümer, die während der Laufzeit des alten Wirtschaftsplanes im Grundbuch eingetragen waren.
Achtung: Überschreiten die tatsächlich angefallenen Kosten den Wirtschaftsplan, muss der Erwerber für die sich hieraus ergebende Nachzahlung (sog. Abrechnungsspitze) aufkommen, auch wenn er noch kein Eigentümer war. Dies gilt im Verhältnis des Erwerbs zur Eigentümergemeinschaft. Im Kaufvertrag wird im Innenverhältnis geregelt, dass der Verkäufer hierfür einstehen muss. Kann dieser jedoch nicht leisten, haftet der Erwerber gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Eine entsprechende Gefahr droht bei Sonderumlagen: Sonderumlagen, die vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurden, aber nach der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch zur Zahlung fällig werden, hat der Erwerber an die Gemeinschaft zu leisten!
Es ist daher wichtig, dass sich Erwerbsinteressenten über die vorstehenden Sachverhalte genau informieren. Der Notar berät Sie dann gerne über die damit verbundenen rechtlichen Folgen.
Herzlichst, Ihr
Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA
