Verkauf Erbbaurecht: Alles, was Sie über Grundstücke mit Erbbaurecht wissen müssen
Das Erbbaurecht bietet Erbbauberechtigten die Möglichkeit, selbst eine Immobilie zu bauen, ohne das Eigentum an dem Grundstück erwerben und dieses kaufen zu müssen. Das Grundstück wird quasi nur gegen eine laufende monatliche Vergütung (Erbpacht) genutzt und der Grundstückseigentümer wird nicht Eigentümer des aufstehenden Gebäudes (sondern der Erbbauberechtigte). Beim Verkauf solcher Immobilien ist jedoch aus rechtlicher Sicht einiges zu beachten. Erfahren Sie mehr zum Thema Erbbaurecht, Immobilien und Grundstücke.
Was ist ein Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht oder veraltet auch „Erbpacht“ gibt einem Erbbaurechtsnehmer das Recht, auf dem Grundstück eines anderen Grundstückseigentümers eine Immobilie zu errichten (§ 1, (1) ErbbauRG). Das Erbbaurechtsgesetz als gesetzliche Grundlage ermöglicht es, ein Haus auf einem Erbbaugrundstück zu bauen und zu besitzen, ohne dass der Eigentümer des Erbbaugrundstücks wechselt. Das Erbbaurecht stellt also eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks dar.
Das ist besonders in Regionen sinnvoll, in denen hohe Preise für ein Grundstück gezahlt werden, wie Großstädte oder beliebte Wohn- und Reiseorte. Erbbaurechte werden in der Regel von Stiftungen, Kirchen oder Kommunen aber auch von Erbengemeinschaften privater Großgrundeigentümer vergeben. Die Vertragslaufzeit beträgt beim Erbbaurechtsvertrag in Nordrhein-Westfalen in der Regel zwischen 50 und 99 Jahren. Während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages zahlt der Erbbaurechtsnehmer jährlich einen sogenannten Erbbauzins von 3 % bis 5 % des Wertes des Grundstücks an den Erbbaurechtsgeber.
Ein Hauptvorteil des Erbbaurechts besteht darin, dass Immobilieneigentümer durch den Verkauf des Nutzungsrechts für die Laufzeit einen finanziellen Gewinn durch den Erbbauzins erzielen können, ohne das Eigentum an den Grundstücken zu verlieren. Dies bietet eine zusätzliche Einkommensquelle und kann zur finanziellen Absicherung beitragen. Käufer hingegen profitieren, da sie eine Immobilie bauen (oder eine bereits aufstehende Immobilie erwerben) können, ohne das dazugehörige Grundstück kaufen zu müssen.
Erbbaurecht Immobilie: Was steht im Erbbaurechtsvertrag?
Ein Erbbaurechtsvertrag ist das Herzstück beim Erbbaurecht und muss dabei sorgfältig durchdacht und verhandelt werden. Denn sowohl der Erbbaurechtsgeber als auch der Erbbaurechtsnehmer, also der zukünftige Hauseigentümer und Nutzer des fremden Grundstücks, müssen ihre Interessen angemessen vertreten wissen.
Der Ort und die Größe des Erbbaugrundstücks, die vereinbarte Höhe des Erbbauzinses und die genauen Modalitäten bezüglich möglicher Rechte und Pflichten sind wesentliche Aspekte, die ein Erbbaurechtsvertrag regeln muss. Es empfiehlt sich daher, vor Abschluss eines solchen Vertrages alle Vor- und Nachteile gründlich abzuwägen und gegebenenfalls rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen.
Mit dem richtigen Erbbaurechtsvertrag können Sie Ihr Wohnprojekt der eigenen Immobilie realisieren, ohne das Eigentum am Grundstück erwerben zu müssen und gleichzeitig bietet es dem Eigentümer des Grundstücks eine lukrative Einnahmequelle. Wie in diesem Artikel zu sehen, ist das Erbbaurecht ein wichtiger Faktor auf dem Immobilienmarkt.
Wer steht im Erbbaugrundbuch?
Der Eigentümer eines Grundstücks wird im Grundbuch Abteilung I eingetragen. Das geschieht mit Hilfe eines Notars. Bei sogenannten „Erbbaugrundbuch“ handelt es sich um ein gesondertes Blatt, das dem Grundbuch hinzugefügt wird (§ 14 ErbbauRG). Hier wird das vereinbarte Erbbaurecht festgehalten.
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags?
Ein Erbbaurechtsvertrag hat eine sehr lange Laufzeit. Nach Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht, das heißt, das Nutzungsrecht für das Grundstück endet. Der Erbbaurechtsvertrag kann nach Ablauf der Laufzeit alternativ auch verlängert werden. Die Verhandlungen mit dem Eigentümer des Grundstücks sollten bereits fünf bis zehn Jahre vor Ende der Laufzeit erfolgen, um mögliche negative Folgen zu vermeiden.
Das Erlöschen des Erbbaurechts bedeutet, dass der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer der darauf gebauten Immobilie wird. In diesem Fall können Sie Ihre Immobilie nicht einfach an Dritte verkaufen. Allerdings steht Ihnen eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes zu, die vom Eigentümer des Grundstücks zu zahlen ist. Beachten Sie aber, dass dabei lediglich der Verkehrswert der Immobilie an sich und nicht der des Grundstücks herangezogen wird.
Kann man das Erbbaurecht vor Zeitablauf aufheben?
Der Erbbaurechtsvertrag regelt die Laufzeit des Erbbaurechts. Diese ist für beide Parteien bindend. Dabei gibt es eine Ausnahme: beim sogenannten „Heimfall“ darf der Grundstückseigentümer das Grundstück vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückfordern und die Erbpacht so vorzeitig beenden. Der Grund für den Heimfall wird vertraglich festgelegt. Das kann beispielsweise Eigenbedarf oder Verwahrlosung des Grundstücks sein.
Kaufen und verkaufen: Grundstück und Immobilie mit Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu erbauen und dieses zu nutzen. Dabei bleibt das Grundstück jedoch Eigentum des Erbbaurechtsgebers und im Erbbaugrundbuch vermerkt. Für die Zuweisung des Nutzungsrechts erhält der Erbbaurechtsgeber vom Erbbauberechtigten jährlich den sogenannten Erbbauzins. Das Thema Kaufen und Verkaufen ist daher in der Praxis mit Herausforderungen verbunden. Wir geben Ihnen gern einen Überblick und einige Tipps zum Kauf und Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht und zum Kauf eines Grundstücks vom Eigentümer.
Grundsätzlich sind Erbbaurechtsverträge für beide Parteien bindend. Das bedeutet, dass der Vertrag nicht einfach innerhalb der Laufzeit gekündigt werden kann. Die Rechte, die jemand mit dem Vertrag erhält, dürfen jedoch verkauft, vererbt, beliehen und übertragen werden.
Kann man ein Erbpachtgrundstück auch kaufen?
Nähert sich die Vertragslaufzeit Ihrem Ende, können Sie den Vertrag verlängern. Wenn Sie Interesse daran haben, das Grundstück zu kaufen, auf dem Ihre Immobilie steht, sollten Sie diese Möglichkeit frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer besprechen. Grundsätzlich ist es möglich, Grundstücke zu kaufen, für die Sie zuvor ein Erbbaurecht hatten.
Die Komplexität der Erbpacht kann Sie dabei möglicherweise vor Herausforderungen stellen. Wenn Sie sich auf einen Kaufpreis für das Grundstück geeinigt haben, kommt in der Regel Ihr Notar ins Spiel. Wir haben umfassendes Wissen über alle Aspekte detailliert aufgeschlüsselter Verträge und unterstützen Sie umfassend während des gesamten Prozesses. Unser Ziel ist es, sicherzustellen, dass Sie alle nötigen Schritte verstehen und Ihnen bestmöglich durch die Grundstücks- und Immobilientransaktionen helfen. Rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gern.
Kann man ein Erbbaugrundstück verkaufen?
Bei einem Erwerb eines Erbbaurechts erwerben Erbbauberechtigte nicht das Grundstück an sich, sondern lediglich das Recht, auf einem fremden Grundstück zu wohnen und es zu nutzen, indem Sie zum Beispiel eine Immobilie an diesem Ort bauen. Für diese Erbpacht wird ein jährlicher Erbbauzins entrichtet. Daher sollte man die Vor- und Nachteile abwägen und den ortsspezifischen Immobilienmarkt beachten.
Die Regelungen und Bedingungen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsvertrag festgehalten. Sie können das Grundstück, auf dem Ihre Immobilie steht, nicht verkaufen, da Sie nicht der Eigentümer des Grundstücks sind. Allerdings können Sie Ihre vertraglich festgelegten Rechte für Grundstücke zum Beispiel an Ihre Kinder vererben. Es empfiehlt sich immer, juristische Beratung einzuholen, um alle Aspekte zu verstehen und sich rechtlich absichern zu können.
Zustimmung erforderlich: Kann ein Haus mit Erbbaurecht verkauft werden?
Wenn Sie eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht besitzen, können Sie diese auch verkaufen. Sie benötigen dazu die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Das hat folgende Gründe: Der Grundstückseigentümer besitzt ein Vorkaufsrecht an der Immobilie auf seinem Grundstück. Bevor Sie einen Makler kontaktieren und sich auf die Suche nach einem Käufer für Ihr Haus machen, müssen Sie es dem Grundstückseigentümer vor Ort zum Kauf anbieten.
Möchte der Grundstückseigentümer dem Immobilienverkauf nicht zustimmen und das Haus nicht selbst kaufen, müssen dafür hinreichende Gründe vorliegen. Kann der Interessent den Erbbauzins für das Gebäude nicht aufbringen oder ist der Umbau zur Gewerbeimmobilie geplant, kann das ein Grund für die Verweigerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers sein.
Es ist wichtig, potenzielle Käufer gründlich zu prüfen, um sicherzustellen, dass sie die Verpflichtungen des Erbbaurechtsvertrages erfüllen können. Dazu gehört insbesondere die laufende Zahlung des Erbbauzinses. Auch sollten die potenziellen Nachteile diskutiert und fair gegen die Vorteile abgewogen werden. Dabei können die Dienstleistungen und die Bewertung eines erfahrenen Immobilienmaklers oder ein fachkundiger Notar helfen, um den Verkaufsprozess für Sie als Verkäufer ordnungsgemäß und reibungslos zu gestalten. Mit der richtigen Planung und Vorbereitung kann der Verkauf eines Erbbaurechts eine profitable Investition sein.
Wenn Sie Ihre Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht in Bochum oder an einem anderen Ort in Deutschland verkaufen wollen, stehen Ihnen Notar Dr. Durchlaub und sein Team gern vor Ort beim Thema Kaufvertrag zur Verfügung. Ihr Notar kann Ihre Verträge prüfen und bietet so Rechtssicherheit für Sie und den Käufer.
Vor- und Nachteile des Erbbaurechts beim Verkauf von Immobilien
Das Erbbaurecht bietet Chancen sowohl für Grundstückseigentümer als auch Erbbauberechtigte. Unter dem Begriff Erbbaurecht versteht man ein temporäres Nutzungsrecht für ein Grundstück, das dem Käufer das Recht gibt, darauf ein Haus zu bauen und zu nutzen, ohne die Eigentümerschaft des Grundstücks selbst zu erwerben.
Dies ermöglicht den Erwerb von Wohneigentum ohne den gleichzeitigen Kauf des dazugehörigen Grundstücks, was eine Menge Geld sparen kann. Die Laufzeit des Vertrags im Rahmen des Erbbaurechts wird dabei im Voraus festgelegt und nach deren Ablauf geht das Haus, sofern nichts anderes vereinbart wurde, in das Eigentum des Grundstückseigentümers über, der dafür eine Entschädigung zahlt.
Erbbaurecht: Immobilien verkaufen mit rechtssicheren Verträgen
Beim Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht muss beachtet werden, dass die Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks benötigt wird, auf dem das Bauwerk steht. Der Erwerber, der für seine Finanzierung das Erbbaurecht mit einer Grundschuld belasten möchte, benötigt für die Eintragung der Grundschuld auf dem Erbbaurecht ebenfalls die Zustimmung des Grundstückseigentümers; diese wird regelmäßig nur bei einer Belastung bis zu 80 % des Kaufpreises (abhängig von der Regelung im Erbbaurechtsvertrag) erteilt.
Im Rahmen des Erbbaurechts ist die Zahlung vom Erbbauzins vorgesehen, die auch vom neuen Eigentümer der Immobilie an den Grundstückseigentümer gezahlt werden muss. Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen, um sicherzustellen, dass der Vertrag ihren Bedürfnissen gerecht wird.
Ihr Notar steht Ihnen im Rahmen des Verkaufs Ihrer Immobilie kompetent und zuverlässig bei allen Fragen rund um das Thema Erbbaurechte zur Seite. Mit Erfahrung und juristischer Expertise klären wir Sie über alle Aspekte auf, die beim Verkauf eines Hauses auf einem Grundstück mit Erbbaurecht wichtig sind. Hierzu zählen Themen wie die Festsetzung des Erbbauzinses, die Laufzeit des Vertrages oder die Regelung eines möglichen Heimfalls. Unsere Experten beraten sowohl Grundstückseigentümer als auch Erbbauberechtigte vor Ort in Bochum fair und transparent.
Wir helfen Ihnen als Erbbauberechtigte, den Kaufvertrag für Ihre Immobilie zu erstellen und unterstützen Sie dabei, den Verkauf Ihres Hauses so reibungslos wie möglich zu gestalten. Auch beim Kauf eines Erbbaugrundstücks leisten wir Ihnen wertvolle Unterstützung und sorgen dafür, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben. Ob es um die Gestaltung des Vertrags, die Klärung rechtlicher Fragen oder einfach um eine Beratung geht, Notar Dr. Durchlaub ist Ihr verlässlicher Partner vor Ort. Setzen Sie auf Kompetenz und Erfahrung, um sicher und sorgenfrei zu verkaufen oder zu erwerben.
