Notar: Kosten Grundschuldbestellung
Die Grundschuldbestellung ist der Vorgang, bei dem eine Grundschuld vereinbart und notariell beurkundet wird. Dieser Schritt erfolgt in der Regel im Rahmen eines Darlehensvertrags, wenn der Käufer einer Immobilie ein Darlehen bei einem Kreditinstitut aufnimmt und dieses die Grundschuld vom Darlehensnehmer als Sicherheit verlangt. Die Grundschuldbestellung beinhaltet die vereinbarte Höhe der Grundschuld, die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch, einem Schuldanerkenntnis und einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen des Betrages der Schuldanerkenntnisses in einer notariellen Urkunde. Es wird festgelegt, dass im Fall einer Nichtzahlung des Darlehens die Bank das Recht hat, die Immobilie zwangsweise zu verwerten und aus dem Schuldanerkenntnis gegen den Darlehensnehmer vorzugehen. Die Grundschuldbestellung wird beim Notar beurkundet und stellt die Grundlage für die spätere Grundbucheintragung dar.
Was ist eine Grundschuldbestellung?
Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht (§ 1191 ff. BGB). Dieses Grundpfandrecht gibt dem Kreditinstitut das Recht, im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Immobilie zu verwerten – unabhängig davon, ob das ursprüngliche Darlehen bereits vollständig getilgt ist oder nicht (§1147 BGB).
Eine Grundschuldbestellung ist der rechtliche Vorgang, bei dem eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird – häufig zur Absicherung eines Darlehens. Diese Sicherheit ist für Banken und Kreditgeber von zentraler Bedeutung und Voraussetzung für ein Darlehen, wenn eine Immobilie als Sicherheit für Darlehensbeträge dient.
Der Prozess der Grundschuldbestellung beginnt in der Regel nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Vereinbarung eines Darlehens. Das Kreditinstitut stellt ein Formular zur Grundschuldbestellung, das Grundschuldbestellungsformular, zur Verfügung, das dem Notar übergeben wird.
Der Notar erstellt daraufhin die Grundschuldbestellungsurkunde, die rechtlich geprüft und notariell beurkundet wird. Diese Urkunde enthält oft auch eine Unterwerfungserklärung, in der sich der Kreditnehmer bereit erklärt, gemäß §1147 BGB im Fall einer Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsverzuges eine sofortige Zwangsversteigerung der Immobilie zuzulassen – eine wichtige Voraussetzung für die Kreditvergabe.
Nachdem die notarielle Beurkundung erfolgt ist, übermittelt der Notar den Antrag auf Eintragung der Grundschuld an das Grundbuchamt. Nach erfolgreicher Eintragung ist das Kreditinstitut abgesichert, und das Darlehen für die Finanzierung kann ausgezahlt werden; in der Regel erfolgt dies zur Zahlung des Kaufpreises direkt an den Verkäufer.
Die Grundschuldbestellung ist ein wichtiger Schritt im Rahmen der Immobilienfinanzierung und wird durch den Notar sicher und effizient abgewickelt. Wir begleiten Sie gerne durch diesen Prozess und sorgen dafür, dass alle rechtlichen Schritte beim Wohnungs- und Hauskauf ordnungsgemäß erfolgen.
Die Grundschuldbestellung: so setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen
Die Kosten der Grundschuldbestellung zählen zu den sogenannten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, wenn der Erwerb durch ein Darlehen, wie einen Kredit, finanziert wird. Da die Grundschuldbestellung ein notwendiger Schritt ist, um das Darlehen beim Kreditinstitut abzusichern, fallen in diesem Zusammenhang Notarkosten und Gebühren für die Grundbucheintragung an, die zu den Kaufnebenkosten gehören. Diese Kosten entstehen zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie und müssen vom Käufer bzw. Kreditnehmer getragen werden.
Die Grundschuldbestellung umfasst in der Regel folgende Kosten:
- Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuld, rechtliche Beratung und Entwurfserstellung.
- Grundbuchgebühren für die Eintragung der Grundschuld.
- Eventuell weitere Auslagen des Notars, wie Porto oder Schreibgebühren.
- Umsatzsteuer auf die Notarkosten.
Insgesamt können diese Kosten je nach Höhe der Grundschuld und den geltenden Gebührensätzen variieren, jedoch müssen sie als Teil der Kaufnebenkosten in der Finanzierungsplanung für Baufinanzierung oder Hauskauf berücksichtigt werden.
Wie teuer ist eine Grundschuldbestellung beim Notar?
Der Gebührensatz der Notargebühren bei einer Grundschuldbestellung richtet sich verbindlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und basiert auf dem Wert der Grundschuld. Für die Beurkundung der Grundschuld fällt in der Regel eine Gebühr gemäß des Kostenverzeichnisses (KV) zum GNotKG an.
Diese Gebühr deckt verschiedene Leistungen des Notars ab. Dazu gehört zunächst der Entwurf der Grundschuldbestellungsurkunde, die auf Grundlage der Vorgaben der finanzierenden Bank erstellt wird. Der Notar prüft dabei auch rechtliche Zusammenhänge und sorgt dafür, dass die Urkunde mit dem Kaufvertrag und dem Finanzierungskonzept übereinstimmt.
Auch die rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung ist durch die Gebühr abgedeckt. Der Notar informiert insbesondere über die Konsequenzen der in der Regel enthaltenen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, ein zentraler Bestandteil der Grundschuldurkunde. Nach der Beurkundung übernimmt der Notar außerdem die Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt für den Grundbucheintrag und überwacht die Eintragung der Grundschuld.
Die Notargebühr ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Ihre Höhe ergibt sich aus einer Werttabelle, die Bestandteil des GNotKG ist. Hinzu kommen noch Auslagen wie Schreib- und Portokosten sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Nicht im Gebührensatz enthalten sind die Gebühren des Grundbuchamts, die separat berechnet werden.
Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?
Beim Immobilienkauf ist die Grundschuldbestellung ein zentraler Bestandteil der Finanzierung oder Baufinanzierung, wenn für den Kauf ein Darlehen bei einer Bank aufgenommen wird. Sie erfolgt in der Regel nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, aber vor der Auszahlung des Kaufpreises, da die Bank die Eintragung der Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen verlangt. Damit der Kaufpreis fristgerecht gezahlt werden kann, sollte die Grundschuldbestellung zeitlich gut abgestimmt und rechtzeitig beim Notar beauftragt werden.
Die Grundschuld wird zugunsten der finanzierenden Bank ins Grundbuch eingetragen. Der Käufer unterschreibt dazu beim Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, die auch eine sogenannte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält (§1147 BGB). Damit räumt der Käufer der Bank das Recht ein, im Fall einer Zahlungsunfähigkeit ohne Gerichtsverfahren auf das Grundstück oder die Immobilie zuzugreifen.
Die Kosten für die Grundschuldbestellung – also Notargebühren und Grundbuchkosten – trägt in der Regel der Käufer. Sie sind nicht Teil des Kaufpreises und fallen zusätzlich zum Immobilienkredit und zur Grunderwerbsteuer an. Daher sollten sie in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Wichtig ist auch, dass die Inhalte der Grundschuldbestellungsurkunde genau mit den Angaben im Kreditvertrag übereinstimmen. Abweichungen können zu Problemen mit der Bank führen oder eine erneute Beurkundung erforderlich machen, was zusätzliche Kosten verursacht.
Wenn mehrere Personen die Immobilie kaufen – etwa ein Ehepaar – müssen auch alle Beteiligten die Grundschuldbestellung unterzeichnen. Beim Notartermin ist ein gültiger Personalausweis oder Reisepass) mitzubringen. Falls eine Partei nicht persönlich erscheinen kann, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich.
Welche Unterlagen benötigen Sie für die Grundschuldbestellung?
Damit wir die Grundschuldbestellung zügig und rechtssicher vorbereiten können, bitten wir Sie, folgende Unterlagen bereitzuhalten bzw. uns rechtzeitig zur Verfügung zu stellen:
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass Zur Feststellung Ihrer Identität benötigen wir ein gültiges amtliches Ausweisdokument aller Beteiligten.
- Grundschuldbestellungsformular der finanzierenden Bank Dieses erhalten Sie direkt von Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungspartner. Es enthält alle relevanten Angaben zur gewünschten Grundschuld, wie Höhe, Gläubigerbezeichnung und eventuelle Zusatzvereinbarungen.
- Finanzierungszusage bzw. Darlehensvertrag Zur Absicherung und zur inhaltlichen Abstimmung mit dem Bankformular kann auch der vollständige Darlehensvertrag hilfreich sein.
- Kaufvertrag oder Angaben zur Immobilie Wenn Sie die Immobilie noch nicht erworben haben, kann der Kaufvertrag gemeinsam mit der Grundschuldbestellung beurkundet werden. Alternativ benötigen wir genaue Angaben zur Immobilie (Adresse, Flurstückbezeichnung, Grundbuchblattnummer etc.).
- Aktueller Grundbuchauszug (falls vorhanden) Falls Sie bereits einen Grundbuchauszug besitzen, bringen Sie diesen bitte mit. Ansonsten fordern wir ihn gerne für Sie an.
- Vollmachten (sofern relevant) Wenn Sie eine andere Person zur Abwicklung bevollmächtigt haben, benötigen wir eine entsprechende notariell beglaubigte Vollmacht.
Was kostet eine Grundschuldbestellung beim Notar?
Die Notargebühren für die Bestellung einer Grundschuld (vollstreckbar) richten sich nach der Höhe des Nennbetrages der Grundschuld und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert und verbindlich festgelegt.
Im Rahmen von einem Kredit bei Banken, Sparkassen oder Bausparkassen aber auch bei privaten Personen stellt sich die Frage nach den Sicherheiten. Im Zusammenhang mit Baufinanzierung oder dem Kauf von Immobilien und Grundstücken taucht hier regelmäßig der Begriff der „Grundschuld“ auf.
Der Kreditgeber – die Bank – vom Kreditnehmer – dem Käufer oder Bauträger – bekommt mit der Grundschuldeintragung ein Grundpfandrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie als Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer die vereinbarten Zahlungen für die Finanzierung nicht an den Gläubiger leistet. Als Grundpfandrecht gemäß § 1191 ff. BGB muss die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen und regelmäßig notariell beurkundet werden.
Nachfolgend finden Sie zwei Beispiele für die Höhe der Notargebühren (Kosten bzw. Entgelt des Notars) bei der Beurkundung einer Grundschuldbestellung. Die Notargebühren richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad oder Aufwand. Bei den nachfolgenden Beispiel-Berechnungen der Notargebühren können – je nach Einzelfall – auch weitere Kosten und Gebühren anfallen.
Beispiel 1: Bestellung einer Grundschuld im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie
Die Bestellung einer Grundschuld im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie ist ein zentraler Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung. In den meisten Fällen wird der Kaufpreis einer Immobilie – etwa eines Hauses oder einer Eigentumswohnung – ganz oder teilweise über ein Bankdarlehen finanziert.
Um dieses Darlehen abzusichern, verlangt die Bank die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch der Immobilie. Die Besonderheit: Zum Zeitpunkt der Finanzierung ist der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Daher muss die Grundschuldbestellung in enger Abstimmung mit dem Kaufvertrag und der Eigentumsübertragung erfolgen.
Aktivvermögen | Rechtswahlvereinbarung (30 % des Aktivvermögens) | Geschäftswert für die Notarkostenberechnung | Notarkosten netto |
---|---|---|---|
50.000,00 € | 15.000,00 € | 65.000,00 € | 384,00 € |
100.000,00 € | 30.000,00 € | 130.000,00 € | 654,00 € |
150.000,00 € | 45.000,00 € | 195.000,00 € | 870,00 € |
200.000,00 € | 60.000,00 € | 260.000,00 € | 1.070,00 € |
250.000,00 € | 75.000,00 € | 325.000,00 € | 1.370,00 € |
300.000,00 € | 90.000,00 € | 390.000,00 € | 1.570,00 € |
350.000,00 € | 105.000,00 € | 455.000,00 € | 1.770,00 € |
400.000,00 € | 120.000,00 € | 520.000,00 € | 2.030,00 € |
450.000,00 € | 135.000,00 € | 585.000,00 € | 2.190,00 € |
500.000,00 € | 150.000,00 € | 650.000,00 € | 2.350,00 € |
550.000,00 € | 165.000,00 € | 715.000,00 € | 2.670,00 € |
600.000,00 € | 180.000,00 € | 780.000,00 € | 2.830,00 € |
650.000,00 € | 195.000,00 € | 845.000,00 € | 2.990,00 € |
700.000,00 € | 210.000,00 € | 910.000,00 € | 3.310,00 € |
750.000,00 € | 225.000,00 € | 975.000,00 € | 3.470,00 € |
800.000,00 € | 240.000,00 € | 1.040.000,00 € | 3.630,00 € |
850.000,00 € | 255.000,00 € | 1.105.000,00 € | 3.950,00 € |
900.000,00 € | 270.000,00 € | 1.170.000,00 € | 4.110,00 € |
950.000,00 € | 285.000,00 € | 1.235.000,00 € | 4.270,00 € |
1.000.000,00 € | 300.000,00 € | 1.300.000,00 € | 4.430,00 € |
Beispiel 2: Bestellung einer Grundschuld im Grundbuch
Die Bestellung einer Grundschuld im Grundbuch ohne Immobilienkauf bedeutet, dass ein bereits eingetragener Eigentümer seiner Immobilie eine Grundschuld eintragen lässt, um damit eine finanzielle Verpflichtung abzusichern – ohne dass gleichzeitig ein Eigentumswechsel stattfindet.
Diese Form der Grundschuldbestellung ist ein gängiges Mittel zur Absicherung von Krediten oder Darlehen, etwa im Rahmen einer Umschuldung, bei einer Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen oder zur Absicherung eines Privatkredits.
Auch in familiären oder unternehmerischen Kontexten wird sie häufig genutzt – zum Beispiel, wenn Eltern ihren Kindern ein Darlehen gewähren und sich zur Absicherung eine Grundschuld eintragen lassen oder wenn ein Unternehmer seine private Immobilie zur Sicherung eines Geschäftskredits verwendet.
KV-Nr. | Wertvorschrift | Bezeichnung | Satz | Wert in € | Gebühr in € | Betrag in € |
---|---|---|---|---|---|---|
21200 | §§ 97, 53 | Beurkundung der Grundschuldbestellung | 1,0 | 250.000,00 | 535,00 | 535,00 |
32001 | Dokumentenpauschale: 4 Seiten farbig | 1,20 | 1,20 | |||
32001 | Dokumentenpauschale: 24 Seiten (schwarz/weiß) | 3,60 | 3,60 | |||
32011 | verauslagte Kosten für einen Grundbuchauszug | 8,00 | 8,00 | |||
32005 | Pauschale für Entgelte für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen | 20,00 | 20,00 | |||
Zwischensumme | 567,80 | |||||
32014 | Umsatzsteuer 19 % | 107,88 | ||||
Summe | 675,68 |
Übersicht über die Höhe der Notargebühren für die Bestellung einer Grundschuld (ohne Auslagen) in Abhängigkeit vom Grundschuldbetrag:
Grundschuldbetrag | Notarkosten netto |
---|---|
100.000,00 € | 273,00 € |
150.000,00 € | 354,00 € |
200.000,00 € | 435,00 € |
250.000,00 € | 535,00 € |
300.000,00 € | 635,00 € |
350.000,00 € | 685,00 € |
400.000,00 € | 785,00 € |
450.000,00 € | 885,00 € |
500.000,00 € | 935,00 € |
550.000,00 € | 1.015,00 € |
600.000,00 € | 1.095,00 € |
650.000,00 € | 1.175,00 € |
700.000,00 € | 1.255,00 € |
750.000,00 € | 1.335,00 € |
800.000,00 € | 1.415,00 € |
850.000,00 € | 1.495,00 € |
900.000,00 € | 1.575,00 € |
950.000,00 € | 1.655,00 € |
1.000.000,00 € | 1.735,00 € |
HINWEISE: Die Gebühren eines Notars (der Preis / das Entgelt bzw. die Kosten für seine Dienstleistung) sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bei jedem Notar einheitlich. Es ist gesetzlich untersagt, hiervon abzuweichen. Etwagige gerichtliche Kosten bleiben unberücksichtigt.
Grundschuld Rechner
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuldbestellung und der Grundschuldlöschung?
Der Unterschied zwischen der Grundschuldbestellung und der Grundschuldlöschung liegt im jeweiligen Zeitpunkt und Zweck der jeweiligen Maßnahme im Zusammenhang mit einer Grundschuld:
Die Grundschuldbestellung ist der Vorgang, bei dem eine neue Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, um eine Forderung – in der Regel ein Darlehen – abzusichern. Dabei handelt es sich um ein Pfandrecht, das dem Gläubiger (meist einer Bank) das Recht gibt, im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners auf das Grundstück oder die Immobilie zuzugreifen und diese zwangsversteigern zu lassen.
Die Grundschuldbestellung erfolgt zu Beginn eines Darlehensvertrags und ist notwendig, um dem Kreditgeber mit dem Grundpfandrecht eine Absicherung zu bieten. Sie wird durch einen Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen, der das Grundschuldbestellungsformular benötigt.
Die Grundschuldlöschung ist der Vorgang, bei dem eine bereits eingetragene Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht wird. Dies kann zum Beispiel geschehen, wenn die zugrunde liegende Schuld (z. B. ein Darlehen für eine Immobilie) vollständig beglichen wurde oder die Grundschuld aus anderen Gründen nicht mehr benötigt wird.
Unser Tipp: Damit eine Grundschuld gelöscht werden kann, muss der Gläubiger (in der Regel die Bank) eine Löschungsbewilligung ausstellen und dem Notar zur Verfügung stellen. Der Notar reicht diese Bewilligung dann beim Grundbuchamt ein, das die Löschung vornimmt. Die Löschung der Grundschuld macht das Grundstück frei von dieser Belastung, was besonders wichtig ist, wenn das Grundstück verkauft werden soll oder keine weitere Sicherheit benötigt wird.
Löschung der Grundschuld
Eine Grundschuld bleibt auch nach vollständiger Tilgung des Darlehens im Grundbuch eingetragen und kann dort als sogenannte Eigentümergrundschuld verbleiben, die für zukünftige Kredite genutzt werden kann. Ob eine Löschung sinnvoll ist, hängt von individuellen Faktoren ab. Der Eintrag einer Grundschuld kann in einigen Fällen von Vorteil sein.
Grundschuld löschen: der Ablauf der Grundschuldlöschung
Wenn Sie eine bestehende Grundschuld löschen lassen wollen, gestaltet sich der Ablauf wie folgt:
- Löschungsbewilligung der Bank: Nach vollständiger Tilgung des Darlehens stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich der Grundschuldbrief benötigt.
- Notarielle Beglaubigung: Der Grundstückseigentümer muss einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Notar unterzeichnen.
- Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar übermittelt die beglaubigten Unterlagen an das zuständige Grundbuchamt.
- Löschung im Grundbuch: Nach Prüfung der Unterlagen löscht das Grundbuchamt die Grundschuld aus dem Grundbuch.
Kosten der Grundschuldlöschung
Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld betragen in der Regel etwa 0,2 % der Grundschuldhöhe. Diese setzen sich zu gleichen Teilen aus Notarkosten und Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Beispielsweise würden bei einer Grundschuld von 200.000 € Gesamtkosten von etwa 400 € anfallen.
Sinnhaftigkeit der Löschung
Eine Löschung der Grundschuld kann insbesondere vor einem geplanten Immobilienverkauf sinnvoll sein, da unbelastete Grundstücke für Käufer attraktiver sind. Allerdings kann das Belassen der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch Vorteile bieten, etwa die Möglichkeit, sie für einen zukünftigen Kredit als Sicherheit für Gläubiger zu nutzen.
Für eine individuelle Beratung zur Grundschuldlöschung empfiehlt es sich, einen Notar zu konsultieren, der die persönlichen Umstände berücksichtigt und die besten Optionen aufzeigt.
Zusammenfassung: Kosten und Ablauf der Grundschuldbestellung
Die Grundschuldbestellung ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem eine Immobilie im Grundbuch mit einer Grundschuld belastet wird – meist zur Absicherung eines Darlehens, wie einem Immobilienkredit oder einer Baufinanzierung. Sie ist eine Voraussetzung dafür, dass Banken oder andere Kreditgeber eine Immobilie als Sicherheit akzeptieren. Dabei wird der Gläubiger berechtigt, im Fall von Zahlungsausfall auf die Immobilie zuzugreifen – etwa durch Zwangsversteigerung.
Die Bestellung erfolgt durch einen Notar und wird anschließend im Grundbuch eingetragen. Sie kann sowohl im Rahmen eines Immobilienkaufs als auch bei einer bereits bestehenden Immobilie erfolgen, etwa zur Finanzierung von Umbauten oder zur Umschuldung. Auch private Darlehen können durch eine Grundschuld abgesichert werden.
Da es sich um eine rechtlich bindenden und langfristige Eintragung handelt, die mit Notar- und Grundbuchkosten einhergeht, ist eine sorgfältige Vorbereitung und notarielle Begleitung unerlässlich. Die Grundschuldbestellung schützt die Interessen des Kreditgebers und ermöglicht gleichzeitig dem Eigentümer, den Wert seiner Immobilie zur Finanzierung zu nutzen.
Gebührentabelle Notarkosten
