Erbschaftssteuer, Immobilien und gesetzliche Neuerungen 2024

Eine Immobilienerbschaft kann ein erhebliches Vermögen mit sich bringen, was einen Einfluss auf die Steuerbelastung der Erben haben kann. Dabei sind Themen wie der Wert der Immobilie, Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, Freibeträge und die Steuerklasse bei der Berechnung der Erbschaftssteuer vom Finanzamt zu berücksichtigen.

Aktuelle gesetzliche Änderungen des Jahressteuergesetzes aus dem Jahr 2023 führen zum Teil zu höheren Bewertungen von Immobilien, die sich direkt auf die Höhe der Erbschaftssteuer auswirken können. Erfahren Sie hier, welche Auswirkungen diese Anpassungen haben und was es beim Erben einer Immobilie im Jahr 2024 zu beachten gibt.

 

Erbschaft und Schenkung in Deutschland

Die meisten Schenkungen und Erbschaften liegen in Deutschland unterhalb der gesetzlichen Freibeträge. Statistiken hierzu sind deshalb wenig zuverlässig, weil die Zahlen nicht erfasst werden. Allerdings wurden im Jahr 2022 in Deutschland insgesamt Vermögenswerte von fast 60 Milliarden Euro mit dem Erbe übertragen, die über dem Freibetrag lagen und für die Steuern gezahlt wurden. Dabei handelte es sich in über 128.000 Fällen um steuerpflichtige Erbschaften und in über 38.000 Fällen um steuerpflichtige Schenkungen (Statista 2023).

Im Jahr 2023 ergab sich durch eine Änderung im Jahressteuergesetz die höhere steuerliche Bewertung für Immobilien. Das hat Auswirkungen auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer und wirkt sich damit indirekt auf das Erbe aus.

 
Anna Gilgenberg
Notarfachwirtin
Staatl. geprüfte Betriebswirtin
Ihre erste Ansprechpartnerin

Was Sie 2024 über die Erbschaftssteuer bei Immobilien wissen müssen

Das gesamte Vermögen einer Person unterliegt bei ihrem Tod nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) der Erbschaftssteuer. Diese richtet sich, neben dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben, nach dem Wert einer Immobilie und der Steuerklasse des Erben. Grundlage dafür ist das Bewertungsgesetz (BewG).

Die am 01. Januar 2023 in Kraft getretenen Änderungen im ErbStG beinhalteten eine Anpassung der Bewertung von Immobilien an das aktuelle Marktniveau. Dadurch erfolgt bei vielen Immobilien die Korrektur des Wertes nach oben. Im Schenkungs- oder Erbfall bedeutet das im Jahr 2024 also zum Teil deutliche höhere Steuern für die Erben als noch vor ein paar Jahren.

Die Höhe der Erbschaftssteuer für Immobilien kann variieren und wird maßgeblich durch verschiedene Faktoren bestimmt. Die Bewertung einer geerbten Immobilie, sei es ein Haus oder eine Wohnung, ist der Grundstein für die Berechnung der Erbschaftssteuer, die an das Finanzamt gezahlt werden muss. Dabei spielen Faktoren wie eine etwaige vorangegangene Schenkung, der Verwandtschaftsgrad und die zugehörige Steuerklasse eine tragende Rolle, die früh bedacht werden sollten. Der sich daraus ergebende Steuersatz kann je nach individueller Immobilienbewertung und Steuerklasse und Freibeträgen variieren.

Freibeträge: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Wenn ein Mensch verstirbt, unterliegt sein gesamtes Vermögen der Erbschaftssteuer. Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie nach ErbStG aber nicht pauschal Erbschaftssteuer zahlen. Gesetzliche Freibeträge legen die Höhe der Summe fest, bis zu der eine steuerfreie Vererbung erfolgen kann. Die Freibeträge gestalten sich 2024 nach § 15 ErbStG wie folgt:

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (Steuerklasse I): 500.000 Euro
  • Kinder und Enkel (Steuerklasse I): 400.000 Euro
  • übrige Erben (Steuerklasse I): 100.000 Euro
  • übrige Erben (Steuerklasse II und Steuerklasse III): 20.000 Euro

Gesetzliche Freibeträge richten sich einerseits nach dem Verwandtschaftsgrad der Erben zum Erblasser und deren Steuerklasse, andererseits nach dem Wert der Immobilie. Wenn der Wert Ihrer Immobilie 500.000 Euro nicht übersteigt, müssen Sie sich erst einmal keine Sorgen machen, als Ehepartner Erbschaftssteuer für Wohnung oder Häuser zahlen zu müssen.

Wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt, wird auf den restlichen Betrag Erbschaftssteuer gezahlt. Hierfür gelten verschiedene Steuersätze, die sich gemäß § 19 ErbStG nach der Erbschaftssteuerklasse richten und individuell berechnet werden.

Die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer für Ehegatten und Kinder sind relativ hoch, aber für andere verwandte Personen und für nicht verwandte Personen sind sie vergleichsweise recht gering. Die Erbschaftssteuer bei Immobilien spielt also eine sehr wichtige Rolle, wenn es zum Beispiel darum geht, ein Haus an die nächste Generation zu vererben. Dabei gilt es, die Immobilienwerte korrekt zu berechnen, denn sie bilden die Grundlage zur Berechnung der später durch die Erben zu zahlenden Erbschaftssteuer.

Befreiung: Wann ist ein geerbtes Haus steuerfrei?

Nach aktueller Rechtsprechung muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden, wenn Sie als Lebenspartner erben und die geerbte Immobilie ab diesem Zeitpunkt mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen. Der Einzug in geerbte Wohnungen oder Häuser kann also erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Das ist allerdings nur möglich, wenn die Immobilie nicht größer als 200 qm ist. Jeder weitere Quadratmeter wird anteilig besteuert.

Unabhängig davon, ob Sie eine Tochter, ein Sohn oder ein anderer Verwandter des Erblassers sind, die korrekte Immobilienbewertung für den aktuellen Verkehrswert der Immobilie ist für Sie als Erbe für die Berechnung der Erbschaftssteuer unerlässlich. Nur so lässt sich die Erbschaftssteuer anhand von Freibeträgen genau berechnen. Typische Fragen zu diesem Thema drehen sich in der Regel um die Planung und Vorgehensweise nach dem Tod der Eltern.

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien kann Erblasser als auch Erben verunsichern, insbesondere, wenn es im Rahmen des Nachlasses um das geliebte Elternhaus geht. Ein Notar kann helfen, den genauen Wert des Erbes zu klären und zusammen mit Ihnen ein rechtssicheres Testament gestalten und beurkunden, damit Sie genau wissen, welche Kosten auf Ihre Erben zukommen können.

Erbschaftssteuer umgehen: Schenkungen zu Lebzeiten

Vermögenswerte, wie Immobilien, können noch zu Lebzeiten strategisch an die Erben übertragen werden, um die Höhe der Erbschaftssteuern für diese zu minimieren. Die sogenannte Zehn-Jahres-Frist legt fest, dass Steuerfreibeträge der Erben mehrfach genutzt werden und alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können.

Dabei spielt der Freibetrag gemäß § 16 ErbStG eine entscheidende Rolle. Beispielsweise dürfen Kinder alle 10 Jahre bis zu 400.000 Euro von den Eltern geschenkt bekommen, ohne Erbschaftssteuer zahlen zu müssen. Ehepartner können sich gegenseitig sogar 500.000 Euro schenken, ohne dass Schenkungssteuer gezahlt werden muss. Zwischen den einzelnen Schenkungen müssen jedoch mindestens zehn Jahre liegen. So können Sie Ihr Vermögen, wie eine Wohnung oder ein Haus, in diesem Zuge Stück für Stück an Ihre Erben übertragen, ohne große Summen an das Finanzamt zahlen zu müssen.

Vor der Schenkung sollten Sie jedoch den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln, um den genauen steuerpflichtigen Betrag zu kennen. Beachten Sie, dass die Steuerklasse, zu der die Erben gehören und der Verwandtschaftsgrad, auch einen großen Einfluss auf den Freibetrag und die Höhe der Erbschaftssteuer haben.

Die Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Die Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien ist ein mehrstufiger Prozess, der viel Erfahrung und Kenntnis erfordert. Zunächst wird der erbschaft-/schenkungsteuerliche Wert der Immobilie ermittelt. Kommt beispielsweise ein Haus im Wert von 500.000 Euro als Erbschaft oder Schenkung auf Sie zu, so ist dieser Wert die Basis zur Berechnung der Erbschaftssteuern.

Die Steuerklasse der Erben und der Grad der Verwandtschaft zum Erblasser sind weitere wichtige Faktoren für den Erbschaftssteuerrechner.

Wie wird die Erbschaftssteuer auf Immobilien ermittelt?

Grundlage für die Ermittlung der Erbschaftssteuer ist gemäß §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Verkehrswert einer Immobilie, von dem erwartet wird, dass er der realistischste Preis ist, den das zu vererbende Objekt auf dem freien Markt erzielt. Eine Ausnahme sind vermietete Immobilien: Hier werden gemäß §13d ErbStG nicht 100, sondern 90 Prozent des Verkehrswertes für die Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen. Es wird der sogenannte „gemeine Wert“ ermittelt, der weder Lage noch Ausstattung beinhaltet.

Ihr Steuersatz und der Freibetrag, der Ihnen zur Verfügung steht, hängen von Ihrer Steuerklasse ab. Wenn Sie zum Beispiel Kinder des Erblassers sind und zur Steuerklasse I gehören, können Sie von einem hohen Freibetrag profitieren, der bei der Berechnung vom Verkehrswert abgezogen wird.

Geerbte Immobilie verkaufen

Das Haus der Eltern oder die Wohnung der Großmutter oder nahestehenden Mitgliedern der Familie sind bei nahen Verwandten, wie Kindern oder Enkeln, häufig mit Gefühlen verbunden. Vielleicht sind Sie selbst in der Immobilie aufgewachsen und sie hat für Sie deshalb einen unschätzbaren Wert, der weit über das Finanzielle hinausgeht. Wirtschaftlich lohnt es sich jedoch nicht immer, eine Immobilie bis zum Erbfall zu behalten.

Welche Renovierungskosten auf Sie zukommen und ob ein Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung infrage kommt, muss individuell bei einer Immobilienbewertung entschieden werden. Ein Notar kann Ihnen beim Thema Verkauf beratend zur Seite stehen, den Kaufvertrag erstellen und ihn notariell beurkunden. So erhalten Sie und der Käufer rechtliche Sicherheit. Danach erfolgt der Grundbucheintrag für die Immobilie. Die für den Notar anfallenden Kosten werden dabei (in der Regel) vom Käufer bezahlt (§ 448 des BGB).

Was bedeutet die Erbschaftssteuer für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Die Erbschaftssteuer ist ein wesentlicher Aspekt, der bei Erbschaften in den Fokus rückt. Sie wirkt sich direkt auf die Vermögenswerte aus, die Sie erben, einschließlich Ihrer Immobilie. Die richtige Bewertung Ihrer Immobilie ist entscheidend, um den korrekten Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen, der als Grundlage für die Berechnung der Höhe der Steuerlast beim Finanzamt dient.

Immobilien erben und verkaufen: Was es zu beachten gibt

Wenn Sie planen, geerbte Immobilien zu verkaufen, gibt es einige Aspekte zu beachten. Das Vermögen, das Sie erben, ist Teil Ihrer Steuergrundlage. Änderungen wie die im Jahressteuergesetz 2023 können dabei eine wichtige Rolle für den Verkehrswert Ihrer Immobilie spielen. Ihre Steuerklasse und die Nutzung der Freibeträge kann Steuern vermeiden oder die Höhe der Erbschaftssteuer vermindern. Es lohnt sich, einen Erbschaftssteuerrechner zurate zu ziehen, um einen ersten Überblick zu bekommen.

Erbschaft und Grundschuld

Die Erbschaftssteuer und die Grundschuld sind eng miteinander verbunden. Wenn Sie eine Immobilie erben, übernehmen Sie auch die damit verbundene Grundschuld und den darauf valutierenden Darlehensbetrag. Dies gilt es bei der Berechnung Ihrer Steuerbelastung zu berücksichtigen.

Warum die Grundschuld beim Erben von Immobilien eine Rolle spielt

Die Grundschuld nimmt in Bezug auf die Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien eine entscheidende Rolle ein. Insbesondere beeinflusst sie den Wert der Immobilie, ein wesentlicher Faktor zur Bestimmung des Steuersatzes. Sind Sie Kinder des Erblassers und gehören zur Steuerklasse I, besteht ein hoher Freibetrag, der die Steuerlast senken kann. Eine Schenkung in früheren Jahren kann dabei ebenfalls Teil der Berechnung sein. Es ist wichtig, diese Aspekte frühzeitig zu verstehen und zu berücksichtigen.

Eine Grundschuld ist mit der Immobilie verbunden. Die eingetragene Grundschuld einer Immobilie wird mit dem Tod des Erblassers auf die Erben übertragen. Der Nachweis des Eigentumsüberganges muss durch die Vorlage des Erbscheins im Original nachgewiesen werden.

Wenn für ein Haus eine Grundschuld eingetragen ist, kann es also sein, dass Sie auch die Schulden des Erblassers erben. Selbstverständlich können Sie in diesem Fall die Erbschaft ausschlagen oder die Schuld begleichen und die Grundschuld löschen lassen. Frühzeitige Planung vermeidet hier unschöne Überraschungen. Die Beratung beim Notar zu Themen wie Testament und Grundschuld löschen lassen kann in diesem Fall Klarheit für alle Beteiligten bringen. Rufen Sie an.

Nutzungsrechte an einer Immobilie im Grundbuch eintragen lassen

Wenn Sie Ihre Immobilie schon zu Lebzeiten vererben oder verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben wollen, können Sie sich mit Hilfe Ihres Notars ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen (§§ 1030 ff BGB; § 1093 BGB).

Diese beiden Nutzungsrechte unterscheiden sich im Umfang Ihrer Rechte: Das Wohnrecht gestattet es Ihnen, in Ihrer Immobilie zu wohnen. Das Nießbrauchrecht gewährt Ihnen außerdem Nutzen aus Ihrer Immobilie zu ziehen, zum Beispiel in Form von Vermietung. Dies endet mit Ihrem Tod und ermöglicht Ihnen bis dahin die Verfügung über Ihre Immobilie. Beim Nießbrauch tragen Sie die Unterhaltskosten, während der Eigentümer, die Instandhaltung übernimmt.

So können Sie Ihre Rechte an Ihrer Immobilie eintragen lassen

Ihr Notar kann Ihnen helfen, ein Nutzungsrecht für Ihre Immobilie im Grundbuch einzutragen. So können Sie und Ihre Erben bei einer Schenkung nicht nur Erbschaftssteuer sparen, sondern sind auch rechtlich auf der sicheren Seite.

Beim Thema Erbschaftssteuer auf der sicheren Seite

Eine Immobilie, wie ein Haus oder eine Wohnung zu erben, kann mit Verunsicherungen einhergehen und weitreichende wirtschaftliche Folgen für die Erben haben. Der Verkehrswert der Immobilie und die persönlichen Freibeträge spielen eine wichtige Rolle bei der Bestimmung der Höhe von Steuersatz und zu zahlender Steuer. Das Finanzamt nimmt eine genaue Bewertung vor und teilt Ihnen den zu zahlenden Betrag mit. Ein Notar kann Ihnen bei der Klärung von Fragen zu Ihrem Erbe behilflich sein und Erblassern Wege aufzeigen, Ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten an die Erben weiterzugeben.

Dr. Durchlaub steht Ihnen als Experte für Themen wie Grundbucheinsicht, notarielle Beurkundung, Immobilien oder Grundstücke in Nordrhein-Westfalen zur Seite und berät Sie in Bochum ausführlich zu den möglichen Formen eines Testaments. Rufen Sie an, um einen Termin zu vereinbaren.

Herzlichst, Ihr Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA

Laechelnde, blonde Frau, die einen Telefonhoerer an Ihr Ohr haelt

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Notar Dr. Thomas Durchlaub und seine Mitarbeiter beraten Sie gern zu allen Belangen der notariellen Beurkundung. Ihre erste Ansprechpartnerin Anna Gilgenberg Notarfachwirtin und staatl. gepr. Betriebswirtin
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