Grundbuch: Einsicht bei berechtigtem Interesse
Der Wunsch nach einer Grundbucheinsicht kann auf verschiedenen Gründen beruhen. Dennoch ist nicht jeder berechtigt, eine solche Einsicht zu beantragen. Erfahren Sie, welche Personen das Recht für eine Einsicht bekommen können und welche rechtlichen Vorschriften damit einhergehen. Wir haben im Folgenden alles, was Sie über die Grundbucheinsicht wissen müssen, für Sie zusammengestellt.
Was sind Grundbücher?
Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, das bei Grundbuchämtern geführt wird. Grundbücher enthalten Informationen über Grundstücke, Eigentümer dieser Grundstücke und ggf. der darauf gebauten Immobilie, wie beispielsweise ein Haus. Auch Rechte an Grundstücken und damit in Verbindung stehende Rechte und Belastungen werden hier dokumentiert. Es werden damit die Besitzverhältnisse eines Grundstückes, Einschränkungen durch Anspruch oder Grundschulden als Grundbucheintrag festgehalten.
Im Grundstücksrecht bietet das Grundbuch allen Beteiligten am Rechtsverkehr vollumfängliche Rechtssicherheit, da die Richtigkeit des Grundbuchinhalts gesetzlich vermutet wird, (§§ 891, 892 BGB). Geschützt wird insofern das Vertrauen in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Zur effektiven Umsetzung dieses Vertrauensschutzes hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Grundbucheinsicht in § 12 GBO vorgesehen.
Ist ein Grundbuch öffentlich einsehbar?
Ein Grundbucheintrag beinhaltet unter anderem sensible Informationen über den Eigentümer eines Grundstücks. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt, wer das Grundbuch einsehen darf. Auch wenn Grundbücher öffentliche Register sind, sind diese beschränkt und die Einsicht ist nicht jedem gestattet. Interessenten und Nachbarn können deshalb nicht einfach nach Belieben Ihr Grundbuch einsehen. Ursächlich dafür ist, dass ein berechtigtes Interesse, also ein hinreichender Grund für eine solche Anfrage, vorliegen muss.
Indem für die Grundbucheinsicht die Darlegung eines berechtigten Interesses des Antragsstellers vorgeschrieben wird, schützt § 12 der Grundbuchordnung den Eingetragenen gleichzeitig vor missbräuchlichen Einsichtnahmen unbefugter Personen, durch die er in seinen Rechten verletzt werden könnte.
Insoweit wird dem in Art. 2 I GG verankerten Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung jedes einzelnen Rechnung getragen. Das Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 Grundbuchordnung geht den Vorschriften des Datenschutzrechts als lex specialis vor (Keller/Munzig/Keller GBO § 12 Rn. 3).
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Das Einsichtsrecht in das Grundbuch und das Erhalten eines Grundbuchauszugs ist gemäß § 12 Grundbuchordnung an bestimmte Gründe und Anforderungen gebunden und muss beantragt werden. Ihr Antrag muss ein berechtigtes Interesse beinhalten. Dieses berechtigte Interesse (§ 12 GBO) muss also zunächst dargelegt werden.
Sie können das Grundbuch einsehen, wenn Sie zum Beispiel Eigentümer der Immobilie sind oder vorhaben, diese zu erwerben. Die Prüfung Ihres Antrags auf Grundbucheinsicht erfolgt sorgfältig und dient dem Schutz aller beteiligten Parteien.
Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber.
Was ist ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO?
Die Grundbucheinsicht und die Einsicht in die Grundakte ist per Gesetz nicht jedem gestattet und erfordert die Darlegung eines berechtigten Interesses. Ein berechtigtes Interesse gem. § 12 GBO hat:
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der Grundstückseigentümer
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der Inhaber eines Rechts an einem Grundstück. Dabei ist es unerheblich, ob derjenige als Berechtigter im Grundbuch entsprechend eingetragen ist oder nicht.
Ist der Antragssteller weder Grundstückseigentümer noch Inhaber einer Grundstücksrechts, beurteilt sich das Vorliegen des berechtigten Interesses folgendermaßen:
Berechtigt ist ein Interesse, soweit es als verständiges, durch die Rechts- oder Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragsstellers gewertet werden kann. Der Antragssteller hat dabei sein Interesse in der Weise darzutun, dass eine Verfolgung unbefugter Zwecke wie die reine Neugier oder infundiertes Interesse ausgeschlossen werden kann. Unter Umständen kann eine Glaubhaftmachung oder ein entsprechender Nachweis erforderlich sein.
Der Antragssteller muss nicht zwingend ein Recht oder ein Rechtsverhältnis in Bezug auf den im Grundbuch Eingetragenen vorweisen: Auch ein Interesse tatsächlicher bzw. wirtschaftlicher Natur kann berechtigt sein.
Jedes vorgetragene – berechtigte – Interesse muss mit dem Recht des im Grundbuch Eingetragenen auf informationelle Selbstbestimmung abgewogen werden und unterliegt daher stets einer Einzelfallprüfung und Ermessensentscheidung des Grundbuchamtes.
Wer hat ein berechtigtes Interesse?
Wer ist berechtigt, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer eines Grundstücks. Wie Sie bereits erfahren haben, hängt die konkrete Beantwortung dieser Frage mit der Darlegung von berechtigtem Interesse zusammen. Die Neugier fremder Personen, beispielsweise zu einer bestehenden Grundschuld, reicht für ein Recht auf Einsicht nicht aus.
Erforderlich ist ein „nachvollziehbarer Vortrag von (begründeten) Tatsachen in der Weise, dass dem Grundbuchamt daraus von der Berechtigung des geltend gemachten Interesses verschafft wird, denn es hat in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme das schutzwürdige Interesse der Eingetragenen verletzt werden könnte“
Unter dem Begriff Darlegung ist allerdings mehr als die bloße Behauptung, aber weniger als eine Glaubhaftmachung zu verstehen. Erforderlich ist daher eine umfassende Ausführung unter Angabe von begründeten Tatsachen. Das Vorbringen von Beweisen ist grundsätzlich nicht erforderlich, es sei denn, die vom Antragssteller vorgetragene Darstellung ist nicht verlässlich. In diesem Fall kann das Grundbuchamt oder der Notar Beweisstücke anfordern, beispielsweise in Form von Urkunden, Zeugenaussagen oder der eidesstattlichen Versicherung des Antragstellers.
Eine Ausnahme von der Darlegungspflicht nach § 43 GBV gilt zugunsten von inländischen öffentlichen Behörden, Notaren und deren Mitarbeitern sowie Rechtsanwälten, die im nachweisbaren Auftrag eines Notars Grundbucheinsicht beantragen. Das berechtigte Interesse wird aufgrund ihrer Tätigkeit vermutet, § 43 II 1 GBV. Die Pflicht zur Darlegung entfällt im Übrigen stets mit der Zustimmung des im Grundbuch Eingetragenen.
Mit Notar Dr. Thomas Durchlaub an Ihrer Seite nehmen Sie eine korrekte und rechtskonforme Grundbucheinsicht vor. Unabhängig davon, ob Sie bereits Eigentümer sind oder ein Grundstück mit Immobilie erwerben möchten, bieten wir professionelle Unterstützung und begleiten den gesamten Prozess. Vertrauen Sie auf unsere jahrelange Erfahrung und Expertise in Sachen Grundbucheinsicht und rufen Sie an, um persönlichen Termin zu vereinbaren.
Wer kann in das Grundbuch Einsicht nehmen?
Wer das Grundbuch einsehen darf, wird zum Teil im Einzelfall entschieden. Zur besseren Übersicht finden Sie im Folgenden mögliche Einzelfälle, im Rahmen derer das Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse regelmäßig annimmt, sowie die Bedingungen bzw. die Reichweite des jeweiligen Interesses.
-TABELLE HERE-Kann jeder Notar einen Grundbuchauszug anfordern?
Ihr Notar kann einen Grundbuchauszug für Sie beantragen. Sie können ihn damit beauftragen, einen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch zu stellen. Voraussetzungen dafür sind:
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Nachweis des berechtigten Interesses von Ihnen als Mandanten
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von Ihnen erteilte Vollmacht für den Antrag auf Grundbucheinsicht
Auf Grundlage des Gesetzes zur Übertragung von Aufgaben im Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Notare vom 26.06.2013 hat der Gesetzgeber § 133a GBO geschaffen. Diese Norm ermächtigt Notare generell zur Mitteilung des Grundbuchinhalts an Mandanten. Insoweit müssen die Grundbucheinsicht und die Mitteilung des Grundbuchinhalts nicht (mehr) ausschließlich im Rahmen der Ausführung oder Vorbereitung von Amtsgeschäften erfolgen.
Trotz der Befreiung von der Pflicht zur Darlegung eines berechtigten Interesses durch den Notar gegenüber dem Grundbuchamt (§ 43 GBV) kann der Notar den Inhalt des Grundbuchs seinem Mandanten nur unter der Voraussetzung mitteilen, dass dieser ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO darlegt. Folglich hat sich der Notar vom Vorliegen des berechtigten Interesses seines Mandanten zu vergewissern und in diesem Zusammenhang eine Ermessensentscheidung vorzunehmen.
Hat der Mandant ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO, richtet sich die Mitteilung durch den Notar nach den Vorschriften (§§ 85, 85a GBV). Um den Antrag auf Grundbucheinsicht zu stellen, bedarf es einer vom Mandanten ausgestellten Vollmacht, ohne dass diese einem Formzwang unterliegt. Wir helfen Ihnen bei Bedarf diesbezüglich gerne weiter. Rufen Sie an.
Grundbucheinsicht beantragen durch Notar Dr. Durchlaub
Den Antrag auf Einsichtnahme in das Grundbuch und Erhalt eines Grundbuchauszugs stellt Notar Dr. Durchlaub für Sie beim zuständigen Grundbuchamt. Sie müssen dazu ein berechtigtes Interesse darlegen können und eine Vollmacht für die Stellung des Antrags erteilen.
Dr. Durchlaub prüft bei Bedarf in der Beratung gemeinsam mit Ihnen die Tragfähigkeit Ihres Interesses, um die bestmögliche Argumentation für die Einsicht in das Grundbuch zu gewährleisten. Das spart Ihnen Zeit und fördert die Erfolgschancen Ihres Antrags.
Kontaktieren Sie das Team von Dr. Durchlaub gern für eine persönliche Beratung.
Kann man das Grundbuch online einsehen?
Ein Grundbuch liegt heute in elektronischer Form vor und wird Ihrem Notar nach Bewilligung des Antrags zur Einsicht zugestellt. Sie haben im Anschluss folgende Möglichkeiten für die Art und den Umfang der Mitteilung:
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Einsicht in den Bildschirminhalt mit mündlicher Erläuterung
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Anfertigung eines unbeglaubigten Abdrucks, § 85 S. 1 GBV
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Anfertigung eines beglaubigten Abdrucks, § 85 S. 2 GBV
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Übersendung des Grundbuchinhalts in elektronischer Form, § 85 S. 3 GBV
Grundsätzlich gilt das vom Antragssteller vorgetragene berechtigte Interesse als Maßstab für die Grundbucheinsicht. Vom Einsichtsrecht gedeckt sind auch die Grundakten wie Urkunden und andere Schriftstücke.
„Das Grundbuch“ besteht aus einem Grundbuchblatt, von dem (elektronische) Abschriften erteilt werden. Dazu folgende Übersicht zu den Abteilungen (Untergliederungen) des Grundbuchs bzw. Grundbuchauszuges und seinen Inhalten:
-TABELLE HERE-