Grundbuch: Einsicht bei berechtigtem Interesse
Der Wunsch nach einer Grundbucheinsicht kann auf verschiedenen Gründen beruhen. Dennoch ist nicht jeder berechtigt, eine solche Einsicht zu beantragen. Erfahren Sie, welche Personen das Recht für eine Einsicht bekommen können und welche rechtlichen Vorschriften damit einhergehen. Wir haben im Folgenden alles, was Sie über die Grundbucheinsicht wissen müssen, für Sie zusammengestellt.
Was sind Grundbücher?
Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, das bei Grundbuchämtern geführt wird. Grundbücher enthalten Informationen über Grundstücke, Eigentümer dieser Grundstücke und ggf. der darauf gebauten Immobilie, wie beispielsweise ein Haus. Auch Rechte an Grundstücken und damit in Verbindung stehende Rechte und Belastungen werden hier dokumentiert. Es werden damit die Besitzverhältnisse eines Grundstückes, Einschränkungen durch Anspruch oder Grundschulden als Grundbucheintrag festgehalten.
Im Grundstücksrecht bietet das Grundbuch allen Beteiligten am Rechtsverkehr vollumfängliche Rechtssicherheit, da die Richtigkeit des Grundbuchinhalts gesetzlich vermutet wird, (§§ 891, 892 BGB). Geschützt wird insofern das Vertrauen in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Zur effektiven Umsetzung dieses Vertrauensschutzes hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Grundbucheinsicht in § 12 GBO vorgesehen.
Ist ein Grundbuch öffentlich einsehbar?
Ein Grundbucheintrag beinhaltet unter anderem sensible Informationen über den Eigentümer eines Grundstücks. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt, wer das Grundbuch einsehen darf. Auch wenn Grundbücher öffentliche Register sind, sind diese beschränkt und die Einsicht ist nicht jedem gestattet. Interessenten und Nachbarn können deshalb nicht einfach nach Belieben Ihr Grundbuch einsehen. Ursächlich dafür ist, dass ein berechtigtes Interesse, also ein hinreichender Grund für eine solche Anfrage, vorliegen muss.
Indem für die Grundbucheinsicht die Darlegung eines berechtigten Interesses des Antragsstellers vorgeschrieben wird, schützt § 12 der Grundbuchordnung den Eingetragenen gleichzeitig vor missbräuchlichen Einsichtnahmen unbefugter Personen, durch die er in seinen Rechten verletzt werden könnte.
Insoweit wird dem in Art. 2 I GG verankerten Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung jedes einzelnen Rechnung getragen. Das Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 Grundbuchordnung geht den Vorschriften des Datenschutzrechts als lex specialis vor (Keller/Munzig/Keller GBO § 12 Rn. 3).
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Das Einsichtsrecht in das Grundbuch und das Erhalten eines Grundbuchauszugs ist gemäß § 12 Grundbuchordnung an bestimmte Gründe und Anforderungen gebunden und muss beantragt werden. Ihr Antrag muss ein berechtigtes Interesse beinhalten. Dieses berechtigte Interesse (§ 12 GBO) muss also zunächst dargelegt werden.
Sie können das Grundbuch einsehen, wenn Sie zum Beispiel Eigentümer der Immobilie sind oder vorhaben, diese zu erwerben. Die Prüfung Ihres Antrags auf Grundbucheinsicht erfolgt sorgfältig und dient dem Schutz aller beteiligten Parteien.
Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber.
Was ist ein berechtigtes Interesse nach § 12 GBO?
Die Grundbucheinsicht und die Einsicht in die Grundakte ist per Gesetz nicht jedem gestattet und erfordert die Darlegung eines berechtigten Interesses. Ein berechtigtes Interesse gem. § 12 GBO hat:
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der Grundstückseigentümer
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der Inhaber eines Rechts an einem Grundstück. Dabei ist es unerheblich, ob derjenige als Berechtigter im Grundbuch entsprechend eingetragen ist oder nicht.
Ist der Antragssteller weder Grundstückseigentümer noch Inhaber einer Grundstücksrechts, beurteilt sich das Vorliegen des berechtigten Interesses folgendermaßen:
Berechtigt ist ein Interesse, soweit es als verständiges, durch die Rechts- oder Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragsstellers gewertet werden kann. Der Antragssteller hat dabei sein Interesse in der Weise darzutun, dass eine Verfolgung unbefugter Zwecke wie die reine Neugier oder infundiertes Interesse ausgeschlossen werden kann. Unter Umständen kann eine Glaubhaftmachung oder ein entsprechender Nachweis erforderlich sein.
Der Antragssteller muss nicht zwingend ein Recht oder ein Rechtsverhältnis in Bezug auf den im Grundbuch Eingetragenen vorweisen: Auch ein Interesse tatsächlicher bzw. wirtschaftlicher Natur kann berechtigt sein.
Jedes vorgetragene – berechtigte – Interesse muss mit dem Recht des im Grundbuch Eingetragenen auf informationelle Selbstbestimmung abgewogen werden und unterliegt daher stets einer Einzelfallprüfung und Ermessensentscheidung des Grundbuchamtes.
Wer hat ein berechtigtes Interesse?
Wer ist berechtigt, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer eines Grundstücks. Wie Sie bereits erfahren haben, hängt die konkrete Beantwortung dieser Frage mit der Darlegung von berechtigtem Interesse zusammen. Die Neugier fremder Personen, beispielsweise zu einer bestehenden Grundschuld, reicht für ein Recht auf Einsicht nicht aus.
Erforderlich ist ein „nachvollziehbarer Vortrag von (begründeten) Tatsachen in der Weise, dass dem Grundbuchamt daraus von der Berechtigung des geltend gemachten Interesses verschafft wird, denn es hat in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme das schutzwürdige Interesse der Eingetragenen verletzt werden könnte“
Unter dem Begriff Darlegung ist allerdings mehr als die bloße Behauptung, aber weniger als eine Glaubhaftmachung zu verstehen. Erforderlich ist daher eine umfassende Ausführung unter Angabe von begründeten Tatsachen. Das Vorbringen von Beweisen ist grundsätzlich nicht erforderlich, es sei denn, die vom Antragssteller vorgetragene Darstellung ist nicht verlässlich. In diesem Fall kann das Grundbuchamt oder der Notar Beweisstücke anfordern, beispielsweise in Form von Urkunden, Zeugenaussagen oder der eidesstattlichen Versicherung des Antragstellers.
Eine Ausnahme von der Darlegungspflicht nach § 43 GBV gilt zugunsten von inländischen öffentlichen Behörden, Notaren und deren Mitarbeitern sowie Rechtsanwälten, die im nachweisbaren Auftrag eines Notars Grundbucheinsicht beantragen. Das berechtigte Interesse wird aufgrund ihrer Tätigkeit vermutet, § 43 II 1 GBV. Die Pflicht zur Darlegung entfällt im Übrigen stets mit der Zustimmung des im Grundbuch Eingetragenen.
Mit Notar Dr. Thomas Durchlaub an Ihrer Seite nehmen Sie eine korrekte und rechtskonforme Grundbucheinsicht vor. Unabhängig davon, ob Sie bereits Eigentümer sind oder ein Grundstück mit Immobilie erwerben möchten, bieten wir professionelle Unterstützung und begleiten den gesamten Prozess. Vertrauen Sie auf unsere jahrelange Erfahrung und Expertise in Sachen Grundbucheinsicht und rufen Sie an, um persönlichen Termin zu vereinbaren.
Wer kann in das Grundbuch Einsicht nehmen?
Wer das Grundbuch einsehen darf, wird zum Teil im Einzelfall entschieden. Zur besseren Übersicht finden Sie im Folgenden mögliche Einzelfälle, im Rahmen derer das Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse regelmäßig annimmt, sowie die Bedingungen bzw. die Reichweite des jeweiligen Interesses.
| Einzelfall | Bedingungen / Reichweite des Interesses |
|---|---|
| Aktionäre | Beschränkt sich auf die im Grundbuch verzeichneten Grundstücke der Gesellschaft, §§ 118, 119 AktG |
| Alteigentümer | Bei Rückübertragungsansprüchen |
| Anfechtungsberechtigte | Erforderlich ist der Nachweis eines rechtskräftigten Duldungstitels |
| Auskunfteien | Das berechtigte Interesse wird vom Auftraggeber abgeleitet |
| Banken | Bei hinreichender Darlegung einer fälligen Forderung (der pauschale Hinweis auf eine Kreditgewährung ist nicht ausreichend) Bei Behördeneigenschaft von Darlegungspflicht befreit |
| Bauhandwerker | Grundlage: Sicherungshypothek am Grundstück des Bestellers zur Sicherung ihrer Forderung |
| Berechtigte aus Baulichkeiten | Gebäude aufgr. Nutzungsrechts: Einsichtsrecht haben sowohl der Eigentümer des Grundstücks als auch der Gebäudeeigentümer Grundbücher, Eigenheimbesitzer nach LPG: Der Eigenheimbesitzer hat einen Einblick in den den Bodeneigentümer betreffenden Grundbuchinhalt; dies gilt umgekehrt auch, wenn ggf. ein Gebäudegrundbuchblatt angelegt wurde |
| Betreuer | z.B. Vermögenssorge, Einwilligungsvorbehalt, Aufenthaltsbestimmungsrecht |
| Bevollmächtigte | Bei berechtigtem Interesse des Vollmachtgebers |
| Darlehensgläubiger | Dem Eigentümer wurde Kredit gewährt oder die Kreditgewährung wird beabsichtigt |
| Ehegatten | Erforderlich ist ein konkreter Anlass, z.B. Verfügung über Vermögen im Ganzen § 1365 BGB zum Zweck der Geltendmachung der Unwirksamkeit aus § 1368 BGB, Berechnung des Zugewinnausgleichs Bei eingetragener Gütergemeinschaft in jedem Fall Bei Gütertrennung in keinem Fall |
| Erbbauberechtigte | Einschl. ihrer Gläubiger, §§ 27, 28 ErbbauRG |
| Erben | Nur unter Vorlage des Erbscheins auch im Rahmen einer Testamentsvollstreckung zu Lebzeiten kein Einsichtsrecht bei vorweggenommener Erbfolge nur zur Überprüfung, ob Rechtsposition des Verwandten bereits abgesichert wurde inkl. Zur Prüfung ihres Inhalts Verpflichtung aus Verfügungsunterlassungsvertrag berechtigt zur Einsicht |
| Gläubiger | Nachweis über bereits erstrittenen Vollstreckungstitel nicht erforderlich Bei noch nicht erstrittenen Vollstreckungstitel ist die Forderung hinreichend darzulegen |
| Gerichte | Einsicht auf das Grundbuch beschränkt; kein Einsichtsrecht in die Grundakten |
| GmbH-Gesellschafter | Beschränkt sich auf die im Grundbuch verzeichneten Grundstücke der GmbH |
| (vorläufige) Insolvenzverwalter | Grundlage: Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Bestellungsbeschlusses, wonach Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners auf ihn übergangen ist |
| Käufer/Kaufinteressenten | Bei Eintritt in die Vertragsverhandlungen Beachte: Im Rahmen des Kaufs begründet ein Betrugsverdacht kein berechtigtes Interesse auf Grundbucheinsicht im Hinblick auf die Nachbargrundstücke |
| Kreditnehmer | Notwendig ist die Darlegung von Kreditverhandlungen mit dem Eingetragenen Zweck: Überprüfung des Umfang der zu gewährenden Sicherheiten |
| Makler | Einsicht im nachgewiesenen Auftrag des Eigentümers Einsicht im eigenen Interesse: Entweder um den Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln, der für die Berechnung seiner Provision maßgebend ist oder um zu überprüfen, ob seine Maklertätigkeit zum Abschluss des Kaufvertrages über die Immobilie mit einem von ihm nachgewiesenen Kunden geführt hat Nachweis mittels Vorlage des schriftlichen Maklervertrages oder durch schlüssigen Sachvortrag |
| Mieter | Mietinteressenten: Zur Feststellung, ob Vermieter und Eigentümer identisch sind und zur Abschätzung der Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei Zwangsversteigerung Mieter: nur eingeschränkt, z.B. auf Grundlage von Mieterhöhungsverlangen oder der Kündigung wegen Eigenbedarf |
| Miteigentümer | |
| Nachbarn | Nur in Abt. I und II Klärung von Wegbenutzung bei Anliegerwegen Auf Grundlage nachbarrechtlicher Ansprüche: Immissionen, Überbau, Notweg, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche o.Ä. |
| Nacherben | |
| Pflichtteilsberechtigte | Nur nach dem Tod des Erblassers Erbschein o. das europäische Nachlasszeugnis sind nicht erforderlich – nur die Qualität als Pflichtteilsberechtigter wird überprüft (Geburts- und Heiratsurkunde) Selbiges gilt für dessen Gläubiger und den Erben eines Pflichtteilsberechtigten, da Anspruch vererbbar ist, § 2314 BGB |
| Pressevertreter | Abwägung des Grundbuchamts zwischen Pressefreiheit aus Art. 5 GG und informationellen Selbstbestimmungsrecht des Eingetragenen Das schutzwürdige Interesse des Eingetragenen muss regelmäßig dann hinter dem öffentlichen Informationsinteresse zurücktreten, wenn der Sachverhalt die Öffentlichkeit angeht und die Aufbereitung ernsthaft und sachbezogen erfolgt Das Einsichtsrecht erstreckt sich sowohl auf das gesamte Grundbuch als auch auf die Grundakte |
| Rechtsanwälte | Befreiung von Darlegungspflicht gem. § 43 Abs. 2 GBV In allen anderen Fällen: Berechtigtes Interesse wird vom Mandanten abgeleitet Für die Darlegung genügt die anwaltliche Versicherung |
| (Inhaber von) Restitutionsansprüchen | |
| Schadensersatzberechtigte | Zur Ermittlung der Zugriffsmöglichkeiten gegen den Schädiger Dies gilt nicht für die Informationsbeschaffung zur Durchsetzung von Ansprüchen gegen Dritte, denen kein Recht am Grundstück zusteht |
| Unterhaltsberechtigte/-verpflichtete | Die Behauptung eines abstrakt-sachlichen Unterhaltsanspruchs, z.B. § 1601 BGB, genügt nicht, auch ein ggf. später entstehender Unterhaltsanspruch genügt nicht Einsicht kann auch nicht zur Informationsbeschaffung eines erwarteten/befürchteten Anspruchs gewährt werden Es müssen insoweit zusätzliche, darüber hinausgehende Umstände vorliegen Dem einmal unterhaltsverpflichteten Kind steht kein generelles Einsichtsrecht im Hinblick auf das eingetragene Grundstück eines Elternteils zu, um das verwertbare Immobilienvermögen oder eine künftige Unterhaltsangewiesenheit des Elternteils überprüfen zu können Ausschließlich zur Feststellung und Sicherung eines Anspruchs können auch zukünftige Ansprüche, Sicherungsbedürfnisse und Erwartungen als berechtigtes Interesse genügen – die reine Befürchtung einer möglichen Unterhaltsverpflichtung in der Zukunft reicht nicht Pflegeheim-Fälle: Kind hat in dem Fall hinsichtlich seiner Unterhaltsansprüche ein Einsichtsrecht, sofern ein Elternteil zum Zeitpunkt der Antragsstellung in einem Alten- oder Pflegeheim untergebracht ist, arg.: erhebliche unterhalts- und sozialhilferechtlichen Folgen |
| Vereinsmitglieder | s. Aktionäre |
| Vermächtnisnehmer | Lediglich im Hinblick auf die vermachte Immobilie Das Grundbuchamt prüft in diesem Zusammenhang insb. das Vorliegen einer nachträglichen Vermächtnisaufhebung |
| Verkäufer | Nur im Fall von Restitutionsansprüchen |
| Vermessungsingenieure | Von Darlegungspflicht gem. § 43 II GBV befreit |
| Versicherungsunternehmen | Grundlage: Die gem. § 95 VVG eingetretene Vertragsübernahme durch den Erwerber der Immobilie |
| Vertragserben | |
| Verwandte | z.B. zur Geltendmachung von Pflichtteils- oder Unterhaltsansprüchen |
| Wohnungseigentümer | Einsichtsrecht des WEG-Verwalters Zur Prüfung der wirtschaftlichen Solidität des einzelnen Wohnungseigentümers Zwecks Einzug von Beitragsrückständen Einsichtsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers Ermittlung des Namens des anderen Wohnungseigentümers Im Rahmen eines anteiligen Sondernutzungsrechts: Ermittlung des Namens des anderen Mitberechtigten (nur Abt. I) Einholung einer Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum, § 12 WEG Überprüfung der Verwaltungsbeiratseigenschaft, § 29 WEG Anfechtung eines Beschlusses durch Klageerhebung Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen unter Wohnungseigentümern Geltendmachung von Gesamtbelastungen in Abt. II und III Restfertigstellung einer „steckengebliebenen“ Wohnungseigentumsanlage I.Ü. hat der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls Einsichtsrecht in die Aufteilungspläne und die Gemeinschaftsordnung (Grundakte der ersten Einheit) |
| Zessionare | Soweit die Eigenschaft als Zessionar außerhalb des Grundbuchs erworben wurde |
Kann jeder Notar einen Grundbuchauszug anfordern?
Ihr Notar kann einen Grundbuchauszug für Sie beantragen. Sie können ihn damit beauftragen, einen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch zu stellen. Voraussetzungen dafür sind:
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Nachweis des berechtigten Interesses von Ihnen als Mandanten
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von Ihnen erteilte Vollmacht für den Antrag auf Grundbucheinsicht
Auf Grundlage des Gesetzes zur Übertragung von Aufgaben im Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Notare vom 26.06.2013 hat der Gesetzgeber § 133a GBO geschaffen. Diese Norm ermächtigt Notare generell zur Mitteilung des Grundbuchinhalts an Mandanten. Insoweit müssen die Grundbucheinsicht und die Mitteilung des Grundbuchinhalts nicht (mehr) ausschließlich im Rahmen der Ausführung oder Vorbereitung von Amtsgeschäften erfolgen.
Trotz der Befreiung von der Pflicht zur Darlegung eines berechtigten Interesses durch den Notar gegenüber dem Grundbuchamt (§ 43 GBV) kann der Notar den Inhalt des Grundbuchs seinem Mandanten nur unter der Voraussetzung mitteilen, dass dieser ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO darlegt. Folglich hat sich der Notar vom Vorliegen des berechtigten Interesses seines Mandanten zu vergewissern und in diesem Zusammenhang eine Ermessensentscheidung vorzunehmen.
Hat der Mandant ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 GBO, richtet sich die Mitteilung durch den Notar nach den Vorschriften (§§ 85, 85a GBV). Um den Antrag auf Grundbucheinsicht zu stellen, bedarf es einer vom Mandanten ausgestellten Vollmacht, ohne dass diese einem Formzwang unterliegt. Wir helfen Ihnen bei Bedarf diesbezüglich gerne weiter. Rufen Sie an.
Grundbucheinsicht beantragen durch Notar Dr. Durchlaub
Den Antrag auf Einsichtnahme in das Grundbuch und Erhalt eines Grundbuchauszugs stellt Notar Dr. Durchlaub für Sie beim zuständigen Grundbuchamt. Sie müssen dazu ein berechtigtes Interesse darlegen können und eine Vollmacht für die Stellung des Antrags erteilen.
Dr. Durchlaub prüft bei Bedarf in der Beratung gemeinsam mit Ihnen die Tragfähigkeit Ihres Interesses, um die bestmögliche Argumentation für die Einsicht in das Grundbuch zu gewährleisten. Das spart Ihnen Zeit und fördert die Erfolgschancen Ihres Antrags.
Kontaktieren Sie das Team von Dr. Durchlaub gern für eine persönliche Beratung.
Kann man das Grundbuch online einsehen?
Ein Grundbuch liegt heute in elektronischer Form vor und wird Ihrem Notar nach Bewilligung des Antrags zur Einsicht zugestellt. Sie haben im Anschluss folgende Möglichkeiten für die Art und den Umfang der Mitteilung:
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Einsicht in den Bildschirminhalt mit mündlicher Erläuterung
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Anfertigung eines unbeglaubigten Abdrucks, § 85 S. 1 GBV
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Anfertigung eines beglaubigten Abdrucks, § 85 S. 2 GBV
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Übersendung des Grundbuchinhalts in elektronischer Form, § 85 S. 3 GBV
Grundsätzlich gilt das vom Antragssteller vorgetragene berechtigte Interesse als Maßstab für die Grundbucheinsicht. Vom Einsichtsrecht gedeckt sind auch die Grundakten wie Urkunden und andere Schriftstücke.
„Das Grundbuch“ besteht aus einem Grundbuchblatt, von dem (elektronische) Abschriften erteilt werden. Dazu folgende Übersicht zu den Abteilungen (Untergliederungen) des Grundbuchs bzw. Grundbuchauszuges und seinen Inhalten:
| Abteilung | Inhalt |
|---|---|
| Abteilung I | Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück Eigentümer Eintragungsdatum Eintragungsgrund (z.B. Kauf, Auflassung, Testament, Zwangsversteigerung, Schenkung, etc.) |
| Abteilung II | Lasten, Beschränkungen und Verfügungen an einem Grundstück Lasten Dienstbarkeiten (z.B. Wohnungs-, Wege- oder Leitungsrecht) Nießbrauch Reallasten Beschränkungen Vorkaufsrechte Erbbaurechte Vormerkungen Widersprüche gegen Eintragungen Verfügungen (Testamentsvollstreckungs-, Zwangsvollstreckungs-, Zwangsversteigerungs-, Insolvenzvermerk etc.) |
| Abteilung III | Grundpfandrechte an einem Grundstück Hypotheken Grundschuld Rentenschulden |
