Grundschuldbrief verloren – was tun?

Ein Grundschuldbrief wird immer dann benötigt, wenn bei der Eintragung der Grundschuld für eine Immobilie oder ein Grundstück eine sogenannte Briefgrundschuld gewählt wurde. Der Brief verkörpert das Recht an der Grundschuld und ist gleichzeitig Urkunde und Wertpapier. Er ist also ein wichtiges Dokument, das im Rechtsverkehr den Nachweis über die Existenz und den Bestand der Grundschuld darstellt.

Der Verlust eines Grundschuldbriefs ist in der Praxis keine Seltenheit. Gerade bei älteren Immobilien oder abbezahlten Darlehen für eine Baufinanzierung kann es vorkommen, dass die Urkunde nicht mehr auffindbar ist. Viele Eigentümer stellen sich dann die Frage, ob sich das gerichtliche Aufgebotsverfahren umgehen lässt, um die Grundschuld trotzdem zu löschen oder die Immobilie zeitnah zu verkaufen.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten, die Sie als Eigentümer bei einem Verlust des Grundschuldbriefes haben und was Sie tun können, wenn der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist.

Wenn eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird, kann sie in zwei Arten ausgestaltet werden: als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld. Der rechtliche Inhalt ist identisch – beide Arten dienen der Absicherung von Forderungen, wie zum Beispiel eines Darlehens für eine Immobilie oder ein Grundstück und bieten Sicherheit für die Bank. Der Unterschied liegt im Nachweis und in der Form der Ausübung oder Übertragung des Rechts.

Die Buchgrundschuld beinhaltet den Grundbucheintrag in Abteilung III des Grundbuchs. Für die Übertragung oder Geltendmachung ist dann eine Grundbuchänderung oder eine notarielle Abtretungserklärung notwendig. Im Gegensatz zur Buchgrundschuld wird bei der Briefgrundschuld zusätzlich zur Eintragung in Abteilung III im Grundbuch ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser Brief ist eine Urkunde, die das Recht an der Grundschuld verkörpert und auf einem Formular der Bundesdruckerei erstellt wird.

In der Praxis wird heute fast immer die Vorgehensweise der Buchgrundschuld ohne Brief bevorzugt – insbesondere bei privater Immobilien- und Baufinanzierung. Sie ist einfacher zu verwalten, sicherer und minimiert das Risiko durch Verlust oder Missbrauch. Die Briefgrundschuld wird vor allem noch bei älteren Grundschulden oder in bestimmten Konstellationen genutzt, etwa wenn eine schnelle Übertragbarkeit gewünscht ist.

Wie sieht ein Grundschuldbrief aus?

Ein Grundschuldbrief ist eine Urkunde, die das bestehende Recht einer Grundschuld zu einem Belastungsgegenstand, wie auf eine bestimmte Immobilie oder ein Grundstück, bestätigt. Sie enthält Angaben, wie die Höhe der Grundschuld, die Namen der Parteien (Kreditnehmer und Kreditgeber), die genaue Beschreibung des belasteten Grundstücks oder der Immobilie und die relevanten Eintragungen im Grundbuch.

Der Grundschuldbrief dient zur Sicherung von Forderungen der Gläubiger und wird auf hochwertigem Papier gedruckt, das mit Sicherheitsmerkmalen versehen ist und wird von einem Notar beurkundet. Sollte der Grundschuldbrief verloren gehen, kann er deshalb nicht durch eine Kopie ersetzt werden.

Beachten Sie: Der Grundschuldbrief ist nicht dasselbe wie ein Grundbuchauszug. Während der Grundbuchauszug lediglich die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch dokumentiert, stellt der Grundschuldbrief das tatsächliche Recht an der Grundschuld dar.

Wer besitzt den Grundschuldbrief?

Der rechtmäßige Besitzer des Grundschuldbriefs ist in der Regel der Gläubiger oder Gläubigerin – meist die finanzierende Bank. Erst nach Rückzahlung des Darlehens geht der Brief (bzw. das Recht auf Rückgabe) an den Eigentümer über. Der Besitz des Briefs ist rechtlich bedeutsam, da er das Geltendmachen der Grundschuld ermöglicht. Nach Rückzahlung der Schulden durch den Kreditnehmer kann der Brief:

• dem Eigentümer ausgehändigt werden, oder
• im Rahmen der Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt eingereicht und anschließend vernichtet werden.

Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen?

Für die Löschung einer Briefgrundschuld beim Grundbuchamt benötigt der Grundstückseigentümer neben einer Löschungsbewilligung des vormaligen Gläubigers, in der Regel der Bank, auch den Grundschuldbrief. Gläubiger oder Kreditgeber, wie eine Bank, übersenden mit der vollständigen Tilgung der Darlehensschuld regelmäßig den Grundschuldbrief gemeinsam mit einer Löschungsbewilligung, ohne dass sie hierzu aufgefordert werden müssten.

Wird der Antrag zur Löschung der Grundschuld nicht sofort eingereicht, so wird der Grundschuldbrief häufig erst dann notwendig, wenn das Grundstück verkauft werden soll. Eine Grundschuld sofort nach Tilgung des Darlehens bei der Bank löschen zu lassen, ist der sicherste Weg, da bei einem späteren Verkauf die Unannehmlichkeiten, Kosten und der zeitliche Verzug im Falle eines nicht auffindbaren Grundschuldbriefes erspart bleiben. Es kann jedoch Gründe geben, die Grundschuld aus dem Grundbuch nicht löschen zu lassen. Mehr Informationen dazu erhalten Sie in unserem Ratgeber.

Der Grundschuldbrief verkörpert als Urkunde das Recht an der Grundschuld. Sein Besitz ist entscheidend, um als Eigentümer rechtlich über die Grundschuld verfügen zu können. Bei Verlust des Grundschuldbriefs sind folgende rechtliche Vorgänge nicht mehr möglich:

• Die Löschung der Grundschuld im Grundbuch kann (trotz Löschungsbewilligung) nicht erfolgen
• Eine Abtretung an eine neue Bank oder einen anderen Gläubiger ist ausgeschlossen
• Eine Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld kann nicht betrieben werden
• Ein geplanter Immobilienverkauf kann ins Stocken geraten

In solchen Fällen ist ein sogenanntes Aufgebotsverfahren erforderlich. Dabei beantragt der Notar beim zuständigen Amtsgericht, den verlorenen Grundschuldbrief für kraftlos zu erklären. Voraussetzung dafür ist unter anderem eine öffentliche Bekanntmachung des Verlusts. Nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen kann das Gericht die Kraftloserklärung beschließen.

Praxisbeispiel zum Verlust des Grundschuldbriefes bei geplantem Verkauf einer Immobilie

Der Eigentümer eines Einfamilienhauses stellt beim geplanten Verkauf seiner Immobilie fest, dass der Grundschuldbrief zu einer eingetragenen Grundschuld in Höhe von 105.000 € nicht mehr auffindbar ist. Ohne diesen Brief kann die Höhe der Grundschuld im Grundbuch nicht gelöscht oder übertragen werden – ein Verkauf der Immobilie wäre somit blockiert.

In einem solchen Fall ist ein sogenanntes Aufgebotsverfahren erforderlich. Dabei wird beim zuständigen Amtsgericht beantragt, den verlorenen Grundschuldbrief für kraftlos zu erklären. Vor dem gerichtlichen Beschluss muss der Verlust öffentlich bekannt gemacht werden, beispielsweise durch Veröffentlichung im elektronischen Bundesanzeiger oder in einem öffentlichen Amtsblatt.

Während einer vom Gericht gesetzten Frist haben Dritte die Möglichkeit, Rechte an dem Dokument geltend zu machen. Meldet sich niemand, erklärt das Gericht den Grundschuldbrief für kraftlos. Erst danach kann die Grundschuld gelöscht oder neu verwendet werden.

Das Aufgebotsverfahren ist gesetzlich vorgeschrieben, um den verlorenen Grundschuldbrief für kraftlos zu erklären (§§ 466 ff. FamFG). Das Verfahren kann nicht umgangen werden, da der Grundschuldbrief das Recht verkörpert – ohne ihn kann z. B. keine Löschung oder Abtretung erfolgen.

Wie läuft ein Aufgebotsverfahren ab?

Das Amtsgericht leitete das beantragte Aufgebotsverfahren ein, in dem es den Verlust des Grundschuldbriefes öffentlich bekannt macht und dazu unter Setzung einer Aufgebotsfrist aufruft, unter Vorlage des Grundschuldbriefes den Anspruch geltend zu machen. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgt durch Aushang an der Gerichtstafel des das Verfahren führenden Amtsgerichts und der Veröffentlichung im elektronischen Bundesanzeiger. Das Aufgebot muss mindestens folgenden Inhalt aufweisen:

• die Bezeichnung des Antragstellers
• die Aufforderung, die Ansprüche und Rechte bis zu einem bestimmten Zeitpunkt beim Gericht anzumelden (Anmeldezeitpunkt)
• die Bezeichnung der Rechtsnachteile, die eintreten, wenn die Anmeldung unterbleibt.

Sollte sich der Grundschuldbrief im Besitz einer anderen Person als dem Immobilien- oder Grundstückseigentümer befinden, muss diese sich innerhalb der Aufgebotsfrist, der Regel mindestens von 6 Monaten (§ 437 FamFG) auf den Aufruf melden.

Meldet sich aufgrund des Aufrufs des Amtsgerichts im Rahmen des Aufgebotsverfahrens ein Gläubiger unter Vorlage des Grundschuldbriefes berechtigterweise, so kann dieser Anspruch aus dem auf dem Anderkonto hinterlegten Kaufpreisteil befriedigt und die Grundschuld zur Löschung gebracht werden, sodass der Erwerber lastenfreies Eigentum erhält.

Geht innerhalb der Aufgebotsfrist keine Anmeldung einer Forderung ein, wird ein sogenannter Ausschließungsbeschluss erlassen. Der verlorene Grundschuldbrief wird hierdurch amtlich für kraftlos erklärt und besitzt keine Gültigkeit mehr.

Wie lange dauert das Aufgebotsverfahren für einen Grundschuldbrief?

In der Praxis dauert das Verfahren in der Regel zwischen 6 und 8 Monaten, da eine gesetzlich vorgeschriebene Wartefrist von 6 Monaten einzuhalten ist. Hinzu kommen Vorlaufzeiten für die Bearbeitung und Veröffentlichung durch das Gericht.

Wie lange dauert eine Kraftloserklärung für einen Grundschuldbrief?

Die Kraftloserklärung ist der Abschluss des Aufgebotsverfahrens und erfolgt unmittelbar nach Ablauf der Aufgebotsfrist – also in der Regel nach sechs Monaten. Je nach Gericht kann es jedoch zu Verzögerungen kommen.

Sobald das Amtsgericht den Brief für kraftlos erklärt hat, übernimmt der Notar die nächsten rechtlichen Schritte. Je nach Wunsch des Eigentümers kann der Notar dann die Löschung der Grundschuld im Grundbuch veranlassen oder den Immobilienverkauf oder eine Finanzierung abwickeln, die den Verlust des Grundschuldbriefs berücksichtigt.

Was kostet ein Aufgebotsverfahren für einen Grundschuldbrief?

Die Kosten setzen sich zusammen aus:

• Notarkosten für die Antragstellung und Beratung
• Gerichtskosten für das Aufgebotsverfahren
• Veröffentlichungskosten (z. B. im Bundesanzeiger)

Durch das Aufgebotsverfahren entstehen sowohl beim Amtsgericht als auch beim Notar Kosten. Für eine Grundschuld in Höhe von beispielsweise 30.000,00 €, müssen Sie mit etwa 1.030,00 € insgesamt rechnen, etwa 200,00 € für das Amtsgericht und 830,00 € für den Notar.

Sollten Sie daher Ihren Grundschuldbrief nicht mehr auffinden können, beraten wir Sie in dieser Angelegenheit gerne und helfe Ihnen auch bei der Löschung der Grundschuld isoliert oder im Rahmen eines anstehenden Verkaufs Ihrer Immobilie.

Wann kann auf das Aufgebotsverfahren verzichtet werden?

Wenn es sich um eine sogenannte Briefgrundschuld handelt, ist der Grundschuldbrief rechtlich zwingend erforderlich. Er gilt als Urkunde über das Bestehen des Rechts – wer ihn besitzt, gilt im Rechtsverkehr als berechtigt. Ohne Vorlage dieses Dokuments ist daher weder die Löschung der Grundschuld möglich noch ihre Übertragung auf einen Käufer oder eine andere Bank.

In einem solchen Fall bleibt nur der Weg über das gerichtliche Aufgebotsverfahren gemäß §§ 466 ff. FamFG. Dieses Verfahren dient dazu, den verlorenen Grundschuldbrief nach öffentlicher Bekanntmachung und Ablauf einer Frist für kraftlos erklären zu lassen. Erst dann ist eine weitere Verwendung der Grundschuld – etwa im Rahmen eines Immobilienverkaufs – wieder rechtlich möglich.

In sehr seltenen Fällen kann auf das Aufgebotsverfahren verzichtet werden – zum Beispiel, wenn:

• es sich nicht um eine Briefgrundschuld, sondern um eine Buchgrundschuld handelt (kein Brief wurde erstellt),
• oder wenn sich zweifelsfrei nachweisen lässt, dass nie ein Brief existiert hat, obwohl das Grundbuch etwas anderes vermuten lässt.

Diese Fälle bedürfen jedoch einer genauen Prüfung durch einen Notar. Der Notar sorgt dafür, dass das gesamte Verfahren sachlich korrekt, rechtlich sicher und so zügig wie möglich abläuft. Ohne seine Mitwirkung ist die Abwicklung eines verlorenen Grundschuldbriefs in der Praxis nicht möglich.

Geht der Grundschuldbrief verloren oder ist er nicht auffindbar, kann die Grundschuld nicht gelöscht, übertragen oder verwertet werden. Selbst wenn das zugrunde liegende Darlehen bei der Bank vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld bestehen – und im Grundbuch eingetragen – solange der Brief nicht vorliegt oder gerichtlich für kraftlos erklärt wurde.

Das bedeutet: Ohne Grundschuldbrief ist keine vollständige Abwicklung möglich.Wenn der Grundschuldbrief verloren gegangen ist, sind folgende Schritte erforderlich:

1. Verlust feststellen und dokumentieren – ggf. auch eine eidesstattliche Versicherung abgeben.
2. Notar aufsuchen, um ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung des Briefs zu beantragen.
3. Gerichtliches Verfahren durchlaufen, inklusive öffentlicher Bekanntmachung und Wartefrist.
4. Nach gerichtlicher Kraftloserklärung kann die Grundschuld gelöscht oder neu geregelt werden.

Ein einfaches Duplikat des Briefs kann nicht ausgestellt werden – nur eine Kraftloserklärung macht den Weg wieder frei. Damit verliert der verlorene Grundschuldbrief seine Gültigkeit und Sie können Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück veräußern.

Herzlichst, Ihr
Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA