Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück zur Sicherung einer Geldforderung. Dem Pfandgläubiger, also dem Inhaber der Grundschuld, wird das Recht eingeräumt, im Falle eines Zahlungsausfalls in das Grundstück zu vollstrecken und dieses über eine Zwangsversteigerung verwerten zu lassen, um aus dem Erlös seine Forderung zu befriedigen.
Es gibt zwei Arten einer Grundschuld:
Dabei ist wichtig zu beachten, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld stets eine Briefgrundschuld ist, es sei denn der Briefausschluss ist ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, nur dann handelt es sich um eine Buchgrundschuld, §§ 1192 Abs. 1, § 1116 Abs. 1, Abs. 2 BGB.
Während eine Buchgrundschuld auf einen anderen Gläubiger als Sicherheit nur durch eine Eintragung im Grundbuch übertragen werden kann, genügt bei einer Briefgrundschuld für deren Übertragung ein Abtretungsvertrag und die Übertragung des Grundschuldbriefes. Eine Briefgrundschuld kann daher leichter im Rechtsverkehr übertragen werden (nämlich ohne Eintragungen im Grundbuch) und es ist daher aus dem Grundbuch nicht ersichtlich.
Eine Briefgrundschuld ist jedoch aufgrund des zusätzlichen Aufwandes, insbesondere wegen der Ausgabe des Grundschuldbriefes, rund 25 % teurer.
Ein Ehegatte kann die Berechtigung des anderen Ehegatten, Geschäfte mit Wirkung für ihn zu besorgen, also ihn mit zu verpflichten, beschränken oder ausschließen, § 1357 Abs. 2 S. 1 1. HS BGB. Diese Ausschlusserklärung ist gegenüber dem anderen Ehepartner, oder dem dritten Vertragspartner oder gegenüber der Allgemeinheit durch einen Antrag auf Eintragung im Güterrechtsregister abzugeben.
Wichtig ist: Die Wirkung einer solchen Ausschlusserklärung gegenüber Dritten entfaltet die Erklärung nur, wenn sie Ihnen bekannt oder im Güterrechtsregister eingetragen ist (§ 1357 Abs. 2 S. 2 i. V. m. § 1412 BGB).
Mit Tilgung der Darlehensforderung erlischt die Grundschuld nicht, sie bleibt weiterhin bestehen. Will der Grundstückseigentümer die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen, muss er dies unter Einschaltung eines Notars aktiv in notariell beglaubigter Form beantragen.
Sowohl die Löschungsbewilligung als auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Löschung müssen notariell beglaubigt werden. Eine Grundschuld löschen zu lassen, ohne einen Notar mit der Beglaubigung zu beauftragen, ist nicht möglich.
Für die Löschung einer Briefgrundschuld benötigt der Grundstückseigentümer neben einer Löschungsbewilligung des vormaligen Grundschuldgläubigers, in der Regel der Bank, auch den Grundschuldbrief. Banken übersenden mit der vollständigen Tilgung der Darlehensschuld regelmäßig den Grundschuldbrief gemeinsam mit einer Löschungsbewilligung, ohne dass sie hierzu aufgefordert werden müssten.
Wird die Löschung der Grundschuld nicht sofort beantragt, so wird der Grundschuldbrief häufig gesucht, wenn das Grundstück verkauft werden soll. Eine Grundschuld sofort nach Tilgung des Darlehens löschen zu lassen, ist bei Briefgrundschulden der sicherste Weg, da bei einem späteren Verkauf die Unannehmlichkeiten, Kosten und der zeitliche Verzug im Falle eines nicht auffindbaren Grundschuldbriefes erspart bleiben.
Ist der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, kann die Grundschuld zunächst nicht gelöscht werden. Der Verlust des Grundschuldbriefes ist unter Einschaltung eines Notars dem Grundbuchamt beim Amtsgericht anzuzeigen. Der Notar beantragte in diesem Falle ein sogenanntes Aufgebotsverfahren, in dessen Rahmen der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt werden kann.
Fällt dies erst im Rahmen eines geplanten Verkaufs der Immobilie auf, wird der Notar dies bei der Abwicklung des Kaufvertrages entsprechend berücksichtigen. Regelmäßig wird bei einem fehlenden Grundschuldbrief bei der Zahlungsabwicklung ein Notaranderkonto eingerichtet, auf das ein Teil des Kaufpreises, nämlich in Höhe des Grundschuldbetrages der Briefgrundschuld, für die der Brief nicht vorgelegt werden kann, mit einem Sicherheitszuschlag hinterlegt wird. Dieser Teil des Kaufpreises wird an den Verkäufer erst ausgezahlt, wenn der aufgebotene Grundschuldbrief im Rahmen des Aufgebotsverfahrens durch das Amtsgericht für kraftlos erklärt worden ist.
Das Amtsgericht leitete das beantragte Aufgebotsverfahren ein, in dem es den Verlust des Grundschuldbriefes öffentlich bekannt macht und dazu unter Setzung einer Aufgebotsfrist aufruft, unter Vorlage des Grundschuldbriefes den Anspruch geltend zu machen. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgt durch Aushang an der Gerichtstafel des das Verfahren führenden Amtsgerichts und der Veröffentlichung im elektronischen Bundesanzeiger. Inhalt der Veröffentlichung muss mindestens sein:
Sollte sich der Grundschuldbrief im Besitz einer anderen Person befinden, muss diese sich innerhalb der Aufgebotsfrist, der Regel mindestens von 6 Monaten (§ 437 FamFG) auf den Aufruf melden.
Meldet sich aufgrund des Aufrufs des Amtsgerichts im Rahmen des Aufgebotsverfahrens ein Gläubiger unter Vorlage des Grundschuldbriefes berechtigterweise, so kann dieser aus dem auf dem Anderkonto hinterlegten Kaufpreisteil befriedigt und die Grundschuld zur Löschung gebracht werden, sodass der Erwerber lastenfreies Eigentum erhält.
Geht innerhalb der Aufgebotsfrist keine Anmeldung einer Forderung ein, wird ein sogenannter Ausschließungsbeschluss erlassen. Der verlorene Grundschuldbrief wird hierdurch amtlich für kraftlos (ungültig) erklärt und die Grundschuld kann (nunmehr ohne Vorlage des Grundschuldbriefes) aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Durch das Aufgebotsverfahren entstehen sowohl beim Amtsgericht als auch beim Notar Kosten. Für eine Grundschuld in Höhe von beispielsweise 30.000,00 €, müssen Sie mit etwa 1.030,00 € insgesamt rechnen, etwa 200,00 € für das Amtsgericht und 830,00 € für den Notar.
Sollten Sie daher Ihren Grundschuldbrief nicht mehr auffinden können, berate ich Sie in dieser Angelegenheit gerne und helfe Ihnen auch bei der Löschung der Grundschuld isoliert oder im Rahmen eines anstehenden Verkaufs Ihrer Immobilie.
Herzlichst, Ihr
Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA
