Mit Gesetz vom 23. Juli 2020 sind mit Wirkung vom 23. Dezember 2020 Neuregelungen zum Maklerrecht in Kraft getreten, die für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäuser maßgeblich sind.
Hintergrund und Sinn und Zweck der Neuregelung zur Tragung der Maklercourtage
Das Gesetz greift in die Privatautonomie (Vertragsfreiheit) der Vereinbarung und Verteilung des Maklerlohns ein. War es bisher so, dass Makler und jeweils Beteiligter Verkäufer / Käufer durch individuelle Vereinbarung entscheiden konnten, wer die Maklercourtage in welcher Höhe trägt, werden nunmehr durch die gesetzliche Änderung hierzu zwingende Vorgaben gemacht. Hierzu sollen regionalen Unterschieden und sachlichen Zwängen des Marktes entgegengewirkt werden, insbesondere der Gefahr der alleinigen Abwälzung der Maklerkosten allein auf den Käufer. Nicht selten musste der Käufer in einem Verkäufermarkt, in dem die Nachfrage nach Wohnungen und Einfamilienhäusern größer ist als das Angebot, faktisch die alleinige Tragung der Maklercourtage akzeptieren, wenn er nicht vom Bewerberkreis um ein Angebot ausgeschlossen werden wollte.
Für welche Fallkonstellationen gilt nunmehr die Neuregelung für die Maklercourtage?
Betroffen ist in sachlicher Hinsicht die (1) Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Ferner kommen die neuen Regelungen nur zur Anwendung, (2) wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist.
Ab wann gelten die Neuregelungen?
Die Neuregelungen für die Maklercourtage gelten für alle Maklerverträge, die ab dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen worden sind (Art. 229 EGBGB, Übergangsvorschrift § 53).
Was gilt nunmehr in diesen Fällen für die Maklercourtage?
Vorab gilt für den Abschluss von Maklerverträgen in diesem vorgenannten Anwendungsbereich, dass diese in Textform abgeschlossen werden müssen (§ 656 a BGB n.F.); anderenfalls ist der Maklervertrag bereits unwirksam und es besteht schon aus diesem Grund kein Anspruch auf Maklercourtage.
Maklercourtage.
Wird der Makler für beide Vertragsparteien tätig, müssen beide Vertragsseiten in gleicher Höhe zu Zahlung eines Maklerlohns verpflichtet werden (§ 656c Abs 1 S. 1 BGB n.F.). Weicht der Makler hiervon ab und ist für eine Partei unentgeltlich tätig, darf er sich von der anderen Partei ebenfalls keinen Maklerlohn versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 S. 2 BGB n.F.). Zum gleichen Ergebnis kommt wann, wenn der Makler zwar mit beiden Vertragsparteien eine Courtage vereinbart, einer Vertragspartei die Courtage aber erlässt: Dann gilt der Erlass auch automatisch zugunsten der anderen Partei (§ 656c Abs. 1 S. 3 BGB n.F.). Diese Regelungen sind zwingend, durch sie kann durch Vertrag nicht abgewichen werden, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).
Wird der Makler für nur eine Vertragspartei tätig, muss dieser Vertrag vorsehen, dass der Maklerlohn von beiden Vertragsparteien in gleicher Höhe zu zahlen ist (§ 656 d Abs. 1 S. 1 BGB n.F.). Der Anspruch auf Maklercourtage gegen die andere Vertragspartei wird erst fällig, wenn auch die Partei, mit der der Maklervertrag geschlossen worden ist, die Maklercourtage tatsächlich erfüllt hat und der Makler hierüber einen Nachweis erbracht hat. Auch hier ist ein Erlass oder eine abweichende Vereinbarung unzulässig und wirksam. Kurzum:
Jede Kaufvertragspartei bezahlt das Gleiche oder nichts!
Konsequenzen für die Zukunft
Sind Makler in der Praxis bisher im Auftrag des Verkäufers tätig geworden, müsse diese nunmehr darauf achten, dass bei Verbrauchern als Käufer im Falle der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern der Verkäufer die Hälfte der Courtage tatsächlich bezahlt und hierüber gegenüber dem Käufer bei Rechnungstellung auch der Nachweis geführt wird.
Herzlichst, Ihr
Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA
