Hinweispflichten des Verkäufers beim Immobilienverkauf: Transparenz schützt vor Streit

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen eines der bedeutendsten Geschäfte ihres Lebens. Damit der Kauf nicht nur finanziell, sondern auch rechtlich auf sicheren Füßen steht, gelten für Verkäufer bestimmte Hinweispflichten.
Besonders wichtig ist dabei die Aufklärung über etwaige Mängel der Immobilie. Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann nicht nur den Verkauf gefährden, sondern auch langwierige rechtliche Streitigkeiten nach sich ziehen.

Gewährleistungsausschluss und Arglist

Im Kaufvertrag gebrauchter Immobilien wird nahezu immer ein Ausschluss der Sachmängelgewährleistung vereinbart. Damit erklärt sich der Käufer einverstanden, eventuelle Mängel der Immobilie hinzunehmen.
Doch dieser Ausschluss gilt nicht uneingeschränkt: Wenn der Verkäufer bewusst Mängel verschweigt, ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam. Dies bedeutet, dass der Käufer trotz des Ausschlusses Ansprüche geltend machen kann – ein Risiko, das Verkäufer nicht unterschätzen sollten.

Was muss der Verkäufer offenlegen?

Ein Verkäufer hat die Pflicht, dem Käufer alle Umstände mitzuteilen, die für dessen Kaufentscheidung wesentlich sind und den Vertragszweck beeinträchtigen könnten. Dabei handelt es sich um sogenannte offenbarungspflichtige Mängel. Diese umfassen unter anderem:

 

  • Fehlende Baugenehmigungen: etwa bei Anbauten oder Umbauten.

  • Asbestbelastungen: insbesondere bei älteren Gebäuden relevant.

  • Mängel durch Eigenleistungen: Wenn Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt wurden.

  • Mietrechtliche Besonderheiten: Wie Mietpreisbindungen oder wirtschaftliche Schwierigkeiten des Hauptmieters bei vermieteten Objekten.

 

Nicht jeder Mangel ist jedoch offenbarungspflichtig. So müssen Mängel, die ein Käufer bei einer gewöhnlichen Besichtigung leicht erkennen kann, in der Regel nicht gesondert angegeben werden. Entscheidend ist zudem, dass der Verkäufer selbst Kenntnis von dem Mangel hatte. Unwissenheit schützt hier den Verkäufer – Arglist jedoch nicht.

 

„Erklärungen ins Blaue hinein“ vermeiden

In der Praxis stehen Käufer oft vor der Herausforderung, die Kenntnis des Verkäufers nachzuweisen, was in Gerichtsprozessen häufig die größte Hürde darstellt.
Gerichte bewerten jedoch auch „Erklärungen ins Blaue hinein“ – also Aussagen, die der Verkäufer ohne tatsächliche Grundlage macht – als arglistig. Verkäufer sollten daher keine ungenauen oder spekulativen Angaben machen.

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Dokumentation in der Urkunde

Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, alle bekannten Mängel bereits im notariellen Kaufvertrag offenzulegen. Dies schafft Transparenz und schützt den Verkäufer vor späteren Ansprüchen des Käufers. Käufer können keine Gewährleistungsansprüche für Mängel geltend machen, die ihnen bei Vertragsabschluss bekannt waren.
Ein Beispiel: Wenn der Verkäufer weiß, dass der Dachstuhl Asbest enthält, sollte dies explizit im Kaufvertrag dokumentiert werden. So ist klar, dass der Käufer dieses Risiko bewusst in Kauf genommen hat.

Fazit: Sorgfalt und Transparenz zahlen sich aus

Für Verkäufer ist es von entscheidender Bedeutung, alle offenbarungspflichtigen Mängel rechtzeitig und wahrheitsgemäß zu benennen. Dies verhindert nicht nur potenzielle rechtliche Auseinandersetzungen, sondern stärkt auch das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien. Eine klare und umfassende Dokumentation im notariellen Vertrag bietet dabei den besten Schutz – für beide Seiten.
Falls Sie als Verkäufer oder Käufer rechtliche Beratung bei einem Immobilienverkauf benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Unsere Kanzlei sorgt dafür, dass Ihr Immobiliengeschäft sicher und rechtlich einwandfrei abgewickelt wird.

Herzlichst, Ihr
Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA

Signatur Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA
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