Wer darf das Grundbuch einsehen?
Das Grundbuch gibt detailliert Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an einer Immobilie oder einem Grundstück – ist jedoch kein öffentliches Register im klassischen Sinne. Eine Einsicht ist gemäß § 12 der Grundbuchordnung deshalb nur bestimmten Personen und unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Das Grundbuchamt gewährt Einsicht ausschließlich dann, wenn ein berechtigtes Interesse glaubhaft dargelegt werden kann.
Wer hat das Recht, ins Grundbuch Einsicht zu nehmen?
Der Grundbuchauszug liefert einen Überblick über relevante Details und Daten der Immobilie, wie zum registrierten Eigentümerin oder dem Eigentümer. Dies ist insbesondere beim Immobilienkauf für den Käufer von Interesse, da der Auszug alle eingetragenen Rechte, wie Grundpfandrechte und Belastungen, zeigt.
Die Grundakte enthält die dazugehörigen Unterlagen und Informationen, die zu diesen Eintragungen geführt haben – etwa Kaufverträge, Teilungserklärungen oder Bewilligungen zur Löschung. Sie dokumentiert die rechtliche Entstehungsgeschichte und dient als Nachweisgrundlage für Eintragungen.
Auch für den Verkäufer oder Erben ist ein korrekter Eintrag ins Grundbuch bedeutsam, um rechtliche Klarheit zu schaffen. Daher erfolgt jede Änderung sorgfältig durch das Grundbuchamt, um eine reibungslose Abwicklung des Verkaufs zu gewährleisten.
Wann hat man berechtigtes Interesse?
Ein berechtigtes Interesse für die Einsicht in das Grundbuch liegt gemäß § 12 der Grundbuchordnung dann vor, wenn jemand einen konkreten, nachvollziehbaren rechtlichen, wirtschaftlichen oder tatsächlichen Grund hat, das Grundbuch einzusehen. Es reicht nicht, einfach nur neugierig zu sein.
In folgenden Fällen wird ein berechtigtes Interesse meist anerkannt:
- Sie sind Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie.
- Sie sind Erbe und können Ihre Rechtsnachfolge belegen – etwa durch einen Erbschein oder ein notariell beurkundetes Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll
- Sie sind Gläubiger und wollen z. B. eine Sicherungshypothek prüfen.
- Sie handeln als Notar, Anwalt oder Behörde im Rahmen einer amtlichen Tätigkeit, z.B. einem Beurkundungsauftrag.
- Behörden und Gerichte, wenn sie im Rahmen ihrer amtlichen Tätigkeit Informationen benötigen
Wie bekomme ich als Erbe einen Grundbuchauszug?
Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück geerbt haben, gibt Ihnen der Grundbuchauszug Auskunft darüber, ob der Erblasser tatsächlich Eigentümer oder Eigentümerin war, welche Belastungen, wie zum Beispiel Hypotheken oder Wegerechte, auf einem Grundstück liegen und ob bereits eine Umschreibung auf Sie als Erben im Grundbuchblatt erfolgt ist. Für viele erbrechtliche und finanzielle Entscheidungen ist dieser Auszug unerlässlich.
Als Erbe können Sie den Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern – in der Regel ist dies das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie oder das Grundstück befindet. Voraussetzung für die Einsichtname ist, dass Sie Ihr berechtigtes Interesse nachweisen. Dies geschieht üblicherweise durch Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Kann ich das Grundbuch ohne Erbschein einsehen?
Viele Erben stellen sich nach dem Tod eines Angehörigen die Frage, ob sie auch ohne Erbschein Einsicht in das Grundbuch nehmen dürfen – etwa um festzustellen, ob eine Immobilie oder ein Grundstück Teil des Nachlasses ist oder um eine Umschreibung vorzubereiten.
Grundsätzlich gilt: Ein berechtigtes Interesse ist Voraussetzung für die Einsicht in das Grundbuch. Als potenzieller Erbe oder Pflichtteilsberechtigter haben Sie dieses berechtigte Interesse – allerdings müssen Sie es auch nachweisen.
Ein Erbschein ist dabei der klassische und häufigste Weg, dieses berechtigte Interesse zu belegen. Liegt ein notariell beurkundetes Testament vor, aus dem Ihre Erbenstellung eindeutig hervorgeht, und wurde dieses Testament bereits durch das Nachlassgericht eröffnet (mit entsprechendem Eröffnungsprotokoll), kann auch dies als Nachweis für berechtigtes Interesse und die Einsicht in das Grundbuch ausreichen.
Ob ein Erbschein erforderlich ist, hängt also vom Einzelfall ab – insbesondere davon, ob die Erbfolge klar und unstrittig ist und ob die Unterlagen für das Grundbuchamt eindeutig und vollständig sind.
Wir beraten Sie gerne persönlich dazu, welche Unterlagen in Ihrem Fall ausreichen, um Einsicht ins Grundbuch zu erhalten – und unterstützen Sie auf Wunsch bei der Antragstellung oder der Beschaffung eines Grundbuchauszugs beim Grundbuchamt.
Kann man Grundbucheinträge öffentlich einsehen?
Personen, die keine Beziehung zu einer Immobilie oder zum Verfahren haben – etwa Nachbarn, Journalisten oder rein privat Interessierte – erhalten grundsätzlich keine Grundbucheinsicht.
Das hat folgenden Grund: Das Grundbuch ist ein zentrales Register für Grundstücke und Immobilien in Deutschland. Es dokumentiert Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte – ist jedoch nicht öffentlich für jedermann zugänglich. Anders als ein Handelsregister oder Katasterplan darf das Grundbuch von Dritten nur eingesehen werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (§ 12 Gbo).
Das bedeutet: Nur wer einen konkreten rechtlichen oder wirtschaftlichen Grund oder Anspruch vorweisen kann, darf auch das Grundbuch einsehen – etwa als Eigentümer einer Immobilie, Grundstückseigentümerin, Erbe oder Gläubiger. Auch Notare, Rechtsanwälte oder Behörden erhalten Einsicht im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit und können Grundbuchauszüge per Online-Abruf.
Wie finde ich den Eigentümer einer Immobilie heraus?
Wenn Sie herausfinden möchten, wem ein Grundstück oder ein Haus an einem bestimmten Ort gehört – etwa, weil Sie die Immobilie kaufen möchten, sich Erbfragen stellen oder Sie rechtliche Anliegen als Nachbar oder Miterbe haben – ist das Grundbuch die verlässlichste Quelle.
Im Grundbuch sind sämtliche Eigentümer, Rechte und Belastungen einer Immobilie dokumentiert. Allerdings ist das Grundbuch nicht öffentlich zugänglich – Einsicht erhalten Sie nur mit einem berechtigten Interesse. Dieses kann etwa bestehen, wenn Sie Rechte an dem Grundstück haben, alleiniger Erbe sind oder als Pflichtteilsberechtigte eine rechtliche Klärung im Zusammenhang mit dem Grundstück benötigen. Ein alleinige Kaufinteresse genügt nicht.
So erhalten Sie Einsicht in das Grundbuch
Nicht jeder hat Zugang zum Grundbuchamt und das Recht zur Grundbucheinsicht. Der Schutz der Eigentümer und deren Interessen wiegen schwer. Nur unter bestimmten Bedingungen, wie beispielsweise im Erbfall, wird anderen Personen als Immobilien- oder Grundstückseigentümer die Einsicht gewährt.
Dritten wird laut Gesetz die Einsichtnahme nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse ermöglicht – etwa wenn der Erbe ein berechtigtes Interesse an einem Grundstück geltend macht. Die Grundbucheinsicht steht also nicht jedem offen, sondern benötigt einen triftigen Grund bzw. Anspruch, der nachgewiesen werden muss.
Als Notar kann Dr. Thomas Durchlaub für Sie die Eigentümerdaten aus dem Grundbuch beim Grundbuchamt einholen, das berechtigte Interesse prüfen und – falls gewünscht – weitere Schritte wie die Kontaktaufnahme oder die Vorbereitung eines Kaufs oder einer Eigentumsumschreibung übernehmen.
