Verkauf eines Grundstücks durch eine Erbengemeinschaft
Der Verkauf von Grundstücken durch eine Erbengemeinschaft kann komplexe Fragen der Erbfolge, Steuer, Recht und Verwaltung aufwerfen. Wenn der Nachlass nach dem Ableben des Eigentümers eine Immobilie oder ein Grundstück umfasst, kann die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft schwierig werden. Langwierige Rechtsstreitigkeiten sind die häufige Folge.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Das Erbrecht regelt in Deutschland die Frage der Erbschaft nach einem Erbfall. Gemäß § 2032 BGB wird ein Nachlass gemeinschaftliches Vermögen, wenn der Erblasser mehrere Erben begünstigt. Das gilt auch für Grundstücke und Immobilien, die zum Vermögen gehören. Die Erbengemeinschaft ist eine sogenannte „Gesamthandgemeinschaft“, vereinfacht formuliert bedeutet das, dass alle Mitglieder dieser Gemeinschaft ihre Hände auf dem Vermögen haben.
Jedes Mitglied der Gemeinschaft ist ein Miterbe und erhält einen Anteil an der Erbschaft, der in der Regel durch das Testament oder den Erbvertrag oder das Gesetz bei gesetzliche Erben ohne letzwillige Verfügung bestimmt wird. Dieser Anteil kann alles umfassen, von Immobilien, wie Wohnung oder Haus des Verstorbenen, über Grundstücke bis hin zu Bargeld und persönlichen Gegenständen.
Unabhängig vom Wert dieser Anteile hat jeder Miterbe das Recht auf Veräußerung. Somit hat jeder Erbe – basierend auf seinem Erbteil – ein Mitspracherecht bei Entscheidungen, wie dem Verkauf des Erbteils, wie etwa bei der Veräußerung eines Hauses oder Grundstücks. Es ist wichtig, diese Grundsätze zu verstehen, um die Rechte und Pflichten innerhalb einer Erbengemeinschaft zu kennen und gegenüber den Miterben durchzusetzen.
Kann eine Erbengemeinschaft ein Grundstück verkaufen?
Die Veräußerung von Grundstücken und Immobilien durch eine Erbengemeinschaft erfordert ein sorgfältiges Verfahren und die Einhaltung bestimmter Pflichten. Nach dem Erbfall übernehmen beispielsweise die Kinder die Rechte und Pflichten der Erblasser und werden gemäß ihrer Anteile zu Miteigentümern des Vermögens. Das bedeutet prinzipiell auch, dass Sie und Ihre Miterben ein Grundstück verkaufen können. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten.
Sie benötigen beispielsweise nicht in jedem Fall die Zustimmung aller Miterben, um ein Haus oder Grundstück oder Ihren Anteil daran zu verkaufen. Die Entscheidung über den Verkauf wird häufig vom Wert des Erbes und den Wünschen der Erbengemeinschaft beeinflusst. Hierbei kann professionelle Hilfe den Prozess vereinfachen und sicherstellen, dass alle Beteiligten im besten Interesse handeln. Durch fachkundige Unterstützung können auch potenzielle Konflikte vermieden und die Interessen aller Miterben gewahrt werden.
Wenn Sie sich für den Verkauf hoher Werte, wie Grundstücke oder einer Immobilie, entscheiden, stehen wir Ihnen zur Seite. Erfahren Sie mehr zur Rolle des Notars beim Verkauf eines Grundstücks durch eine Erbengemeinschaft und welche Möglichkeiten Sie haben, die Erbengemeinschaft zu verlassen und dabei das Beste aus Ihrem Anteil der Erbschaft machen.
Wie läuft eine Erbauseinandersetzung ab?
Die Erbauseinandersetzung zielt auf die Auflösung oder Teilauflösung der Erbengemeinschaft. Eine „Auseinandersetzung“ beinhaltet aus zivilrechtlicher Sicht die Verteilung von Vermögen unter den Mitgliedern einer Gemeinschaft. Das heißt, der Nachlass wird unter den Erben aufgeteilt und die Auseinandersetzung kann von den Erben verlangt werden (§ 2042 BGB).
Besteht der Nachlass aus höheren Werten, wie einem Grundstück oder einer Immobilie, kann die Auseinandersetzung Zeit und Ressourcen für die Verwaltung in Anspruch nehmen und in manchen Fällen zu langwierigen Streitigkeiten unter den Miterben führen. Ein Grundstücksverkauf oder Hausverkauf kann mit einem Mehrheitsbeschluss oder anteilig auch ohne die Zustimmung der Miterben durchgeführt werden.
Setzen sich die Erben über ein Grundstück, eine Immobilie oder Geschäftsanteile an einer GmbH auseinander, ist ein Notar erforderlich. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Hier werden Regelungen zu Verbindlichkeiten, Kosten und möglicher Ausgleich an Miterben zu einzelnen Gegenständen im Nachlass geregelt.
Beachten Sie, dass die Berichtigung des Grundbuchs für ein Grundstück innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos ist. Voraussetzung ist, dass das Grundbuch nicht vorab auf alle Erben der Erbengemeinschaft berichtigt wurde. Bei einem notariellen Testament genügt das eröffnete Testament als Grundlage des Berichtigungsantrags. Bei einem privatschriftlichen Testament ist ein Erbschein erforderlich.
Wie hoch sind die Notarkosten bei Erbauseinandersetzung?
Handelt es sich bei Ihnen nicht um den Alleinerben eines Verstorbenen, ist eine Erbauseinandersetzung mit den Miterben für einen Grundstücks- oder Immobilienverkauf erforderlich. Die Gebühren für den Notar bei einer Erbauseinandersetzung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundesweit einheitlich festgelegt. Notaren ist es untersagt, davon abzuweichen. Bei einer Erbauseinandersetzung fallen Gebühren für die Leistungen an, die Sie bei Ihrem Notar in Anspruch nehmen.
Das kann zum Beispiel die Erstellung und Prüfung von Verträgen, die Beantragung des Erbscheins oder die notarielle Beurkundung und Grundbuchänderungen für Grundstück oder Immobilie sein. Mit einem Teilauseinandersetzungsvertrag halten Sie die Kosten für sich und Ihre Miterben geringer. Rufen Sie an und erfahren Sie in einem persönlichen Termin in Bochum mehr zu diesem Thema.
Kann man eine Erbengemeinschaft ohne Notar auflösen?
Ein Notar kann bei der Lösung von Verwaltungskonflikten in Erbengemeinschaften eine wesentliche Rolle spielen. In manchen Fällen unterschiedliche Vorstellungen hinsichtlich des Umgangs mit Nachlässen führen zu Konflikten unter Erben.
Die Kinder der Erblasser mögen beispielsweise unterschiedliche Ansichten bezüglich des Verkaufspreises eines Erbteils oder der Verteilung des Nachlasses haben. Ein Notar kann in solchen Situationen eine Möglichkeit zur Konfliktlösung darbieten. Neben dem Einsatz zur Konfliktvermeidung bei der Festsetzung des Verkaufspreises durch einen Immobilienmakler, kann der Notar auch bei steuerlichen Fragen im Rahmen des Erbes, wie der Erbschaftssteuer, beratend zur Seite stehen. Überdies ist er zuständig für die Korrektheit der Einträge im Grundbuch einer geerbten Immobilie oder eines Grundstücks. In jedem Fall ist deshalb das Kontaktieren eines Notars bei der Abwicklung und Verwaltung eines Nachlasses empfehlenswert.
Es gibt mehrere Wege, eine Erbengemeinschaft aufzulösen und einen Rechtsstreit zu vermeiden. Grundlage dafür ist der Wille der Erbengemeinschaft bezüglich eines Grundstücks oder einer Immobilie zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen. Ist dies nicht möglich, besteht die Möglichkeit, die Auseinandersetzung zu erzwingen. In diesem Fall kommt die gesetzliche Regelung zur Teilung des Nachlasses zum Tragen. Diese besagt, dass Grundstücke, Immobilie und Vermögensgegenstände in Geld umgewandelt werden können.
Erbauseinandersetzung durch Vereinbarung
Am einfachsten gelingt die Erbauseinandersetzung, wenn alle Miterben bereit sind, untereinander eine Vereinbarung zu treffen. Hier kann ein Erbauseinandersetzungsvertrag helfen, die Einigung rechtssicher zu regeln. Ein Teilungsplan zeigt auf, welcher Erbe welchen Vermögensgegenstand erhält. Über diesen Plan muss Einstimmigkeit unter den Erben herrschen, damit die Auseinandersetzung erfolgreich durchgeführt werden kann.
Erbengemeinschaft: Grundstück verkaufen
Wenn Sie eine schnelle Auseinandersetzung anstreben und die Erbengemeinschaft schnell verlassen wollen, können Sie Ihren Teil des Grundstücks verkaufen. Dazu kann das Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen aufgeteilt und der eigene Teil verkauft werden. Mehr zum Thema „Teilverkauf Grundstück“ erfahren Sie in unserem Artikel. Sie benötigen in diesem Fall für den Verkauf des Grundstücks nicht die Zustimmung der Miterben. Diese können Ihren Teil des Grundstücks erwerben oder Sie veräußern ihn an Dritte.
Abschichtung und Anwachsung
Ein Miterbe kann Ihren Anteil am Nachlass durch die sogenannte „Anwachsung“ erwerben. Sie werden von diesem ausgezahlt und Ihr Anteil von Immobilie oder Grundstück geht in den Besitz des Miterben über. Hier ist Kommunikation unter den Erben und der Wille zu einer Lösung erforderlich.
Teilungsversteigerung
Um die Auseinandersetzung und Auflösung einer Erbengemeinschaft zu erzwingen, kann eine Teilungsversteigerung für das Grundstück durchgeführt werden. Dabei werden eine Immobilie oder ein Grundstück versteigert. Sie benötigen dafür nicht die Zustimmung der Miterben.
Die Versteigerung ist einer Zwangsversteigerung ähnlich. Da es sich um eine Versteigerung handelt, kann der Verkaufserlös über oder unter dem Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie liegen. Dieser Schritt sollte gut überlegt sein, den Sie wissen vorab nicht, wie viel Geld Sie durch die Versteigerung für ein Haus oder ein Grundstück erhalten werden.
Was passiert, wenn einer aus der Erbengemeinschaft nicht verkaufen will?
Erbstreitigkeiten nehmen in Deutschland kontinuierlich zu. Im Privatrecht entfallen im Jahr 2019 über 28 % der Rechtsstreitigkeiten auf den Streit ums Erbe (Streitatlas 2019). Häufigster Grund dafür ist, die Uneinigkeit der Erben über die Aufteilung der Nachlässe. Ist eine Immobilie oder ein Grundstück im Spiel, kann sich das Verfahren der Auseinandersetzung in die Länge ziehen.
Wenn sich alle Erben der Gemeinschaft einig sind, dass ein Grundstück aus dem Nachlass verkauft werden soll, einer der Miterben jedoch dem Verkauf widerspricht, gibt es trotzdem die Möglichkeit, den Verkauf zu erzwingen. Durch die Teilungsversteigerung wird das Grundstück versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Das kann ohne die Zustimmung aller Miterben geschehen, kann aber soziale Konsequenzen, wie Streit oder Zerwürfnisse nach sich ziehen.
Wenn derjenige, der nicht verkaufen möchte, das Grundstück erwerben möchte, können Sie es ihm Ihren Erbteil zum Kauf anbieten. Durch Abschlachtung und Anwachsung geht das Grundstück in den Besitz des Miterben über. Sollte keine Einigung möglich sein, können Sie auch nur Ihren Teil des Grundstücks verkaufen. Das Grundstück wird in diesem Fall aufgeteilt.
Wie kann ein Notar bei der Eigentumsübertragung helfen?
In der komplexen Situation eines Erbfalls kann ein Notar der Erbengemeinschaft entscheidend helfen. Eine der Hauptaufgaben ist die Testamentseröffnung und die Eigentumsübertragung von Grundstücken und Immobilien. Unter Berücksichtigung des Testaments wird entweder die Erbengemeinschaft oder ein Alleinerbe der neue Eigentümer nach der Auseinandersetzung in das Grundbuchamt eingetragen.
Der Verkehrswert des Grundstücks hat Auswirkungen auf die zu zahlende Erbschaftsteuer. Mit Bezug auf den gesamten Nachlass besteht zudem die Möglichkeit, etwaige steuerliche Freibeträge geltend zu machen. Mit Unterstützung Ihres Notars kann ein reibungsloser Prozess sichergestellt und den Erben eine Sorge weniger abgenommen werden.
Hier kommen das Erbrecht und der letzte Wille im Testament des Erblassers in Betracht, um etwaige Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern zu verhindern. Bei der Aufnahme des Hauses oder Grundstücks in das Grundbuch sind korrekte Angaben von entscheidender Bedeutung. Im Zuge dieser Aufgaben unterstützt Notar Dr. Durchlaub Sie und die Miterben aktiv und übernimmt für sie den Kontakt zum Grundbuchamt, um einen reibungslosen Verwaltungsprozess sicherzustellen.
Sie werden im Erbfall zu Miteigentümern des Nachlasses und müssen gemeinsam über dessen Verwendung entscheiden. Die Einhaltung der Wünsche und Vorgaben des Erblassers stehen dabei nicht immer im Vordergrund. Um diese komplexe Situation zu navigieren, ist eingehende Kenntnis der rechtlichen Gegebenheiten notwendig und bietet Orientierung. Mit einer effektiven Verwaltung kann verhindert werden, dass der Nachlass des Erblassers zu einem Belastungsfaktor in der Erbengemeinschaft wird.
Verkauf: Grundstück, Erbengemeinschaft und Nachlass
Der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft setzt einige Schritte voraus und Berührung mit Aspekten von Steuern und Finanzen steht im Vordergrund. Das Thema beginnt beim Verständnis der Werte des Nachlasses des Erblassers, insbesondere des Grundstücks oder des Hauses.
Diese Werte sind ausschlaggebend für die Berechnung der möglichen Steuerbelastung für die Miterben und Miteigentümer. Zudem sind sie wichtig, um den möglichen Verkaufspreis der Immobilie oder des Grundstücks zu bestimmen. Jeder Miterbe der Erbengemeinschaft sollte sich daher bewusst sein, dass die Finanzen, gerade im Hinblick auf Erbengemeinschaft Grundstück und Haus, einen wesentlichen Teil des Prozesses darstellen und sorgfältig verwaltet werden müssen. Präzise Kenntnisse und professionelle Unterstützung sind daher essentiell für eine faire und effiziente Verteilung innerhalb der Erbengemeinschaft.
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Vermeiden Sie Streitigkeiten unter den Erben
Wenn Sie Eigentümer oder Miteigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie sind, Ihren Nachlass für Ihre Kinder oder andere nahestehenden Personen planen und Streit unter den Erben vermeiden wollen, steht Ihnen Dr. Durchlaub gern als Ihr Notar zur Verfügung. Ein ernannter Testamentsvollstrecker kann außerdem helfen, Ihren Willen gegenüber Ihren Erben durchzusetzen (§§ 2197 ff. BGB).
Folgende Leistungen können Sie als Erblasser in Bochum oder Nordrhein-Westfalen zum Thema Erbe, Steuern und Nachlass in Anspruch nehmen und in der Beratung mit Ihrem Notar besprechen:
- Notarielles Testament
- Vollmachten
- Erbschaftssteuer
- Grundbucheinsicht/ Grundbuchauszug
- Prüfung von Verträgen
- notarielle Beurkundung
- Unterschriftbeglaubigungen
- juristische Gutachten
- Vermögensnachfolge
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