Grunderwerbsteuer: Einschränkung der Grunderwerbsteuerfreiheit von Share Deals beschlossen

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Grunderwerbsteuer fällt an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Bis zu 6,5 % (je nach Bundesland) auf den Kaufpreis müssen an das Finanzamt vom Käufer abgeführt werden. Diese Steuerbelastung kann vermieden werden, wenn Immobilien sich im Eigentum von Kapitalgesellschaften befinden und nicht die Immobilie, sondern die Anteile an der Kapitalgesellschaft veräußert werden.

Mittelbarer Immobilienerwerb im Rahmen eines sog. Share Deals

Gerade professionelle Investoren schließen daher gerne Share Deals ab. Dabei wechselt nicht die Immobilie selbst den Eigentümer, verkauft werden Anteile an einer (Kapital-)Gesellschaft, in die die Immobilie zuvor überführt worden ist.

Erwerben Investoren nicht direkt das Eigentum an einer Immobilie (sogenannter „Asset Deal“), sondern (weil sich die Immobilie als alleiniger Vermögensgegenstand im Eigentum einer GmbH oder UG befindet) die Geschäftsanteile an der Immobilie-Objekt-GmbH oder UG, (sogenannter „Share Deal“), so war dieses Geschäft bisher grunderwerbsteuerfrei, solange die Anteilserwerber weniger als 95 % der Unternehmensanteile kaufen. Nach einer Wartezeit von 5 Jahren konnten dann die restlichen 5 % erworben werden, ohne dass auch nachträglich Grunderwerbsteuer auf das Geschäft anfiel.

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes, nunmehr am 17. Mai 2021 verkündet im Bundesgesetzblatt (BGBI. I, 2021, 986) und zum 1. Juli 2021 in Kraft getreten, soll diese Möglichkeit zur Einsparung von Grunderwerbsteuern durch Strukturierung im Rahmen eines Sharedeals eingeschränkt werden.

Ab 01. Juli 2021 geänderte Rahmenbedingungen für einen grunderwerbsteuerfreien Share Deal

Der Gesetzgeber hat nunmehr mit Wirkung ab 1. Juli 2021 diese Rahmenbedingungen für den grunderwerbsteuerfreien Share Deal verschärft:

  • Die Beteiligungsgrenze, unter der ein Erwerb von Anteilen zu bleiben hat, wurde von 95 % auf 90 % gesenkt. Die Grenze der Anteilsvereinigungen an Anteilen an Personen- oder Kapitalgesellschaften wird auf 90 % abgesenkt, d. h. eine Grunderwerbsteuer auslösende Anteilsvereinigung liegt bereits bei einem Erwerb von ab 90 % und mehr Anteilen vor.
  • Es wurde ein neuer Ergänzungstatbestand eingeführt, nach dem Anteilseignerwechsel in Höhe von mindestens 90 % der Anteile bei Kapitalgesellschaften steuerschädlich sind.
  • Die Haltefrist wurde von 5 auf 10 Jahre erhöht. Ein Minderheitsgesellschafter muss seine Anteile zukünftig nicht mehr nur 5 Jahre, sondern mindestens 10 Jahre halten. Grunderwerbsteuer fällt also zukünftig an, wenn innerhalb von 10 Jahren 90 % oder mehr der Anteile an einer Immobilien-Kapitalgesellschaften auf einen anderen Eigentümer übertragen werden.
  • Für die Durchführung grunderwerbsteuerlich optimierter Share Deals bedeutet dies zukünftig, dass auch bei Immobilien-Kapitalgesellschaften der Verkäufer von Anteilen mit mehr als 10% an der Gesellschaft für mindestens 10 Jahre beteiligt bleiben muss, um eine Grunderwerbsteuerfreiheit erreichen zu können.
  • Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen.
  • Verlängerung der sogenannten Vorbehaltensfrist in § 6 GrEStG auf 15 Jahre: Ein Zuerwerb eines Personengesellschaftsanteils von einem sogenannten „Altgesellschafter“ soll erst nach Ablauf von 15 Jahren nach dem Ersterwerb einer Mehrheitsbeteiligung (von bspw. 89,9%) steuerunschädlich möglich sein. Damit wird auch das Modell des stufenweisen Erwerbs der Beteiligung erheblich erschwert.

Der grunderwerbsteuerfreie Share Deal ist damit nicht tot, aber die Hürden sind nunmehr erheblich höher und das Geschäfts muss sehr sorgfältig strukturiert auch das Verhalten (Haltedauer, etc.) in der Zukunft hierauf angepasst werden.

Herzlichst, Ihr
Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA

Signatur Notar Dr. Thomas Durchlaub, MBA